Vous souhaitez investir dans l’immobilier en louant sur une courte durée à une clientèle de passage ? Mais que choisir entre la location saisonnière et meublé de tourisme ? Ces deux notions relativement proches sont souvent confondues. Pourtant, elles sont bel et bien distinctes. Que faut-il savoir sur les locations saisonnières et sur les meublés de tourisme avant de se lancer ? Et que penser du meublé de tourisme classé en tant que loueur ? Le point sur toutes ces questions cruciales, dans cet article dédié.
Location saisonnière, meublé de tourisme… quelle définition ?
Qu’est-ce que la location saisonnière (ou de courte durée) ?
Bien que ce terme n’existe pas précisément dans la loi française, la location saisonnière est un terme très fréquemment utilisé, que ce soit par les particuliers, par les professionnels de l’immobilier et du tourisme ou encore par les plateformes de réservation ou dans le cadre d’annonces . Mais en réalité, le terme de location saisonnière est un abus de langage qui désigne la location de courte durée.
Par opposition à la location longue durée, la location courte durée se destine à une clientèle de passage dans le cadre de séjours courts et temporaires (pour une durée limitée allant de quelques jours à quelques semaines). Elle n’est pas destinée à l’habitation principale mais à répondre aux besoins de personnes en vacances, en escale ou encore en déplacement professionnel.
En location saisonnière, le logement doit permettre une occupation immédiate et être doté de tous les équipements nécessaires tels qu’un lit, du mobilier et des équipements de base (cuisine, vaisselle, etc.). De quoi apporter suffisamment de confort pour que les locataires se sentent immédiatement comme chez eux.
Bon à savoir. La liste des équipements obligatoires est notamment consultable sur le site de l’Anil (Association nationale pour l’information sur le logement).
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
La notion de « meublé de tourisme » a la particularité d’être définie par la loi. Selon le Code du Tourisme , il s’agit en effet d’un logement meublé, loué à la semaine, à la journée ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La durée de location ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs à une même année, par année civile (du 1er janvier au 31 décembre).
Location saisonnière ou meublé de tourisme : quels points communs et quelles différences ?
Pour mieux différencier ces deux notions souvent confondues, nous avons récapitulé les principaux points communs et différences entre location saisonnière et meublé de tourisme :
| Points communs | Différences |
| Le logement est loué pour une courte durée à la nuit, à la semaine ou au mois, sans reconduction systématique. | La « location saisonnière » est un terme d’usage courant pour désigner la location meublée de courte durée. Alors que le terme de « meublé de tourisme » est défini précisément par le Code du Tourisme (Art L.324-1-1). |
| La location est proposée à titre temporaire à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. | La location saisonnière désigne plutôt un type de bail (le bail meublé de courte durée), alors que le terme de « meublé de tourisme » désigne plutôt un type de logement. |
| Le logement doit être équipé de façon suffisante pour y vivre immédiatement et confortablement. | Toute location saisonnière n’est pas forcément un meublé de tourisme. En revanche, tout meublé de tourisme est une location saisonnière. |
| Les revenus issus de l’activité de loueur sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet aux loueurs LMNP de choisir entre le régime réel et le micro-BIC, pour optimiser leur imposition. | Seuls les meublés de tourisme ont la possibilité d’être classés. |
Location saisonnière et meublé de tourisme : quels avantages et inconvénients ?
Des logements prisés qui complètent l’offre des hôtels
En France, destination touristique la plus prisée du monde avec plus de 100 millions d’arrivées enregistrées rien qu’en 2024 , la location meublée touristique trouve naturellement sa place.
La location saisonnière et les meublés de tourisme répondent à une demande soutenue et complètent l’offre existante des hôtels. Notamment, dans des secteurs touristiques tels que la ville de Paris, les zones proches de la mer, de la montagne ou encore, des parcs d’attraction (Disneyland Paris, Futuroscope, Puy du Fou, etc.). Ces logements s’adaptent aux modes de vie actuels de voyageurs recherchant non plus seulement un lit d’hôtel mais une expérience à part entière.
Davantage de rentabilité et une sécurisation des paiements pour les loueurs
Dans le cadre d’une location saisonnière comme d’un meublé de tourisme, les bailleurs peuvent profiter de revenus plus élevés que s’ils louaient dans le cadre d’une location de longue durée classique. De plus, les loueurs ont la possibilité d’ajuster les prix en fonction des saisons et des tendances du marché.
Autre avantage permettant de sécuriser ses revenus : ici, les loueurs ne dépendent pas d’un seul locataire sur une longue période. La multiplicité des locataires permet de limiter sensiblement les risques d’impayés, voire de les annuler totalement, puisque les règlements sont généralement encaissés dès le début du séjour (et non en fin de mois comme dans le cadre des loyers d’un bail d’habitation classique).
Location saisonnière ou meublé de tourisme : des avantages fiscaux dans les deux cas
Que vous optiez pour la location saisonnière ou pour un meublé de tourisme, des avantages fiscaux vous sont accessibles. Les revenus issus de votre activité de loueur en LMNP seront en effet imposés au titre des bénéfices industriels ou commerciaux (BIC). Vous pourrez ainsi choisir entre les deux régimes fiscaux possibles : soit le régime réel soit le régime du micro-BIC (dont nous vous détaillerons les caractéristiques un peu plus tard dans cet article).
Mais… une usure plus rapide du logement et de petits travaux à prévoir régulièrement
En comparaison avec la location longue durée, les locations saisonnières et les meublés de tourisme comportent toutefois quelques inconvénients dont il est important de tenir compte :
- Si les revenus issus des loyers sont souvent supérieurs à ceux de la location longue durée, ils sont toutefois moins constants,
- L’usure du logement et de ses équipements est plus rapide, nécessitant de prévoir un budget suffisant pour les petites réparations… et pour les plus grosses pannes (chauffe-eau, électricité, dégât des eaux…),
- Des investissements réguliers sont nécessaires pour que le logement reste attractif sur le marché (achat de mobilier, décoration, peinture…).
- Remise des clés, gestion des réservations, ménage en fin de séjour… La gestion de ces biens peut s’avérer chronophage en tant que loueur. Cependant, pour vous en affranchir, vous pouvez déléguer totalement la gestion locative saisonnière à un organisme spécialisé dans la location de courte durée à vocation touristique.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme classé ? Quels avantages et quelles sont les démarches ?
Valoriser son meublé de tourisme et augmenter le prix des séjours
L’une des spécificités propres aux meublés de tourisme est la possibilité de les faire classer.
Cette démarche permet d’attester d’un niveau de confort supérieur et de renforcer l’attractivité du logement, afin de vous aider à trouver encore plus facilement des locataires.
Le classement des meublés de tourisme est en effet un label reconnu pour les voyageurs, renvoyant un signal de qualité. Cela vous permet de bénéficier de davantage de visibilité sur les plateformes dédiées et bien souvent, d’appliquer des tarifs plus élevés.
Meublé de tourisme classé et avantages fiscaux (exonération de taxe d’habitation, abattement micro-BIC…)
Proposer à la location un meublé de tourisme classé vous permet également de bénéficier d’avantages fiscaux.
En effet, selon le secteur géographique où se trouve le logement, vous pouvez potentiellement être exonéré de taxe foncière ou de taxe d’habitation (sur décision de la commune).
De plus, si vous avez choisi le régime d’imposition au micro-BIC, vous profiterez alors d’un abattement de 50 % sur les loyers au lieu des 30 % habituels (une spécificité que nous détaillerons un peu plus bas dans cet article).
Quelles sont les démarches pour qu’un logement meublé soit classé ?
Pour faire classer un logement meublé, il vous suffit de contacter l’un des organismes accrédités dont la liste est directement consultable sur le site d’Atout France (Agence du développement touristique de la France).
L’organisme choisi se chargera de visiter le logement puis d’évaluer son niveau de confort et de prestation. Le meublé recevra ensuite une classification semblable à celle des hôtels entre 1 et 5 étoiles, valable 5 ans.
À noter : La démarche de classement est payante et coûte entre 150 et 300€. Toutefois, cette dépense peut être rapidement amortie par la hausse de l’attractivité et de recettes induites par ce classement.
Location saisonnière, meublé de tourisme classé ou non-classé : quels régimes fiscaux s’appliquent pour les loueurs LMNP ?
La location de courte durée (ou « location saisonnière »), les meublés de tourisme classés et non classés relèvent tous trois de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) . Dans les trois cas, les loueurs peuvent opter soit pour le régime d’imposition du micro-BIC soit pour celui du réel. Revenons un peu plus en détail sur les différentes options possibles.
Le régime fiscal des locations de courte durée et des meublés de tourisme (non classés)
Dans le cadre d’une location saisonnière de courte durée ou d’un meublé non classé, le régime micro-BIC vous permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur la totalité de revenus locatifs.
C’est le régime le plus simple, qui permet de faciliter au maximum la déclaration de revenus des bailleurs. Cependant, ici, les charges réellement engagées dans la location ne sont pas prises en compte.
À l’inverse, le régime au réel permet de déduire fiscalement des revenus locatifs toutes les charges liées à l’exploitation du meublé (taxe foncière, frais de gestion locative, prime d’assurance, intérêts d’emprunt…).
Or, si la totalité de ces charges représente plus de 30 % des revenus locatifs, le régime au réel devient alors le plus avantageux fiscalement parlant.
Dans la pratique, c’est très souvent le cas. D’autant qu’au réel, l’amortissement du bien est également déductible des revenus imposables. Notion comptable venant constater chaque année l’usure du bien, l’amortissement est admis en déduction des revenus BIC et diminue sensiblement le montant de l’impôt, permettant même, très fréquemment, d’effacer totalement le montant de l’impôt… durant plusieurs années !
Attention toutefois : le micro BIC est l’option que l’administration choisit par défaut. Pour bénéficier du statut du réel, vous devez en faire la demande préalable auprès du fisc, soit dès le début de votre activité soit après plusieurs mois ou années d’activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Meublé de tourisme classé : un abattement fiscal supérieur en micro-BIC
Si vous louez un meublé de tourisme classé, vous aurez également le choix entre le régime d’imposition du micro-BIC et celui du réel.
Une différence toutefois : au micro-BIC, l’abattement forfaitaire sur les loyers des meublés de tourisme classés est de 50% (au lieu de 30 % en non classé). Cet abattement forfaitaire plus élevé permet de réduire plus significativement la base imposable, sans obligation comptable lourde.
Autre avantage du micro-BIC pour les locations meublées classées, il est accessible si les revenus de l’année N-1 sont inférieurs à 77 700€ (contre seulement 15 000€ pour une location meublée classique).
En micro-BIC, louer un meublé classé est donc plus avantageux fiscalement que de louer un meublé non classé. Toutefois, une autre option est souvent encore plus avantageuse : choisir le régime du réel, qui vous permet de déduire la totalité des charges et de profiter du mécanisme de l’amortissement.
L’info en +. Historiquement, les abattements et les plafonds étaient plus élevés en micro-BIC. Mais la réforme de 2025 a réduit ces avantages pour les locations touristiques.
Quelles différences majeures entre location temporaire d’un meublé classé et non classé ? Comment choisir ?
Vous hésitez entre louer un meublé de tourisme classé ou non classé ? Pour vous aider dans votre choix, voici un tableau comparatif qui revient sur les caractéristiques de chacune de ces formules.
| Location de courte durée classique/ Meublé non classé | Meublé de tourisme classé | |
| Attractivité commerciale | Standard | Label rassurant, meilleur taux d’occupation |
| Contraintes | Moins normé | Normes à respecter |
| Catégorie fiscale | BIC | BIC |
| Règles en micro-BIC | Abattement de 30% | Abattement de 50% |
| Plafond micro-BIC | Plus bas (15 000€) | Plus élevé (77 700€) |
| Régime réel possible ? | Oui | Oui |
| Amortissement possible au réel ? | Oui | Oui |
En résumé… que faut-il retenir ?
Par souci de simplification administrative, les investisseurs souhaitant opter pour le micro-BIC ont donc plus d’intérêt à se tourner vers les meublés de tourisme classés afin de profiter d’un abattement plus élevé et d’une fiscalité relativement simple.
Toutefois, le mécanisme de déduction totale des charges combiné à celui de l’amortissement comptable fait que très souvent, le réel se révèle plus intéressant fiscalement pour les propriétaires fonciers que le micro-BIC. Y compris dans le cadre d’une location meublée classée, où l’abattement forfaitaire est le plus important.
Cependant, choisir le régime du réel, cela veut dire prendre en compte toutes les charges déductibles ainsi que l’amortissement du bâti… autant de démarches potentiellement fastidieuses et qui rendent beaucoup plus complexe le calcul du BIC imposable !
C’est pourquoi nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert-comptable pour l’ensemble de ces démarches. Ce professionnel de référence assurera le suivi de votre comptabilité et vous orientera vers les solutions fiscales les plus pertinentes. Le tout, en assurant la sécurité de votre déclaration afin d’éviter les risques de redressements fiscaux. Pour la déclaration de vos revenus locatifs, vous pouvez bénéficier de l’accompagnement d’Amarris Immo , cabinet d’expertise comptable en location meublée. À vos côtés, nos professionnels vous conseillent afin de faciliter toutes vos démarches fiscales ou administratives, notamment pour l’immatriculation LMNP ! Contactez nos conseillers dès à présent et demandez votre devis gratuit.
Actu 2026 : Meublé de tourisme, fiscalité, TVA… ce qu’il faut savoir !
En août 2024 et mars 2025 , des modifications dans le BOFIP ont entraîné l’assujettissement automatiquement à une TVA de 10%. Cette mesure concerne les locations saisonnières, dans le cadre de séjours de 5 nuits maximum, si au moins 3 des 4 services suivants sont proposés :
- Accueil physique des clients (excluant les boites à clés) ;
- Fourniture du linge de maison ;
- Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture directe et payante du petit-déjeuner.
Cependant le 12 novembre 2025, le conseil d’État a apporté quelques précisions au texte. Désormais, la simple prestation de ménage ou de linge réalisée avant l’arrivée ne suffit plus à qualifier automatiquement l’activité comme para-hôtelière et donc à impliquer l’assujettissement à TVA.
Une bonne nouvelle pour les propriétaires cherchant à éviter cet assujettissement ! Afin de sécuriser la situation et d’éviter d’entrer dans le champ de l’assujettissement à la TVA, nous vous conseillons néanmoins de préciser que dans le cadre de la location saisonnière, il n’y aura pas de renouvellement de linge de maison, ni de nettoyage en cours de séjour.
Le conseil de l’équipe Amarris Immo :
Pour sécuriser votre activité en location meublée, en tant que loueur, veillez à :
- Utiliser une boîte à clé
- Ne pas proposer de check-in physique
- Ne pas avoir de personnel disponible
- Ne pas mettre en place de bureau d’accueil
Et si votre activité est qualifiée de para-hôtelière, devez-vous collecter automatiquement la TVA ?
Même si un loueur entre dans le champ de la TVA, il peut ne pas la collecter grâce au régime de la franchise en base, tant que son chiffre d’affaires n’atteint pas :
- 85 000 €, seuil normal
- 93 500 €, seuil majoré permettant de conserver la franchise si le dépassement reste limité à 10 %, à condition de ne pas avoir dépassé 85 000 € l’année précédente
La loi de finances 2025 qui prévoyait d’abaisser ces seuils à 25 000 € à partir du 1er mars 2025 a été supprimée par la loi du 3 novembre 2025.
Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière chez Amarris Immo, revient sur ces récents bouleversements en vidéo :
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