Vous envisagez de passer d’une location nue à une location meublée ? Cette stratégie peut vous permettre d’augmenter vos loyers et d’optimiser votre fiscalité. Mais concrètement, quelles sont les démarches à accomplir ? Liste des équipements, durée du bail, formalités administratives… Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir si vous souhaitez transformer votre logement vide en logement meublé.
Quelles sont les différences impliquées par le passage de la location vide à meublée ?
1- La possibilité d’augmenter le loyer
Passer en location meublée vous offre la possibilité d’appliquer un complément de loyer jusqu’à 30 % supérieur du fait de la mise à disposition de mobilier. Un ajustement à accomplir en cohérence avec les prix pratiqués sur le marché du secteur.
Ainsi, additionné à une fiscalité plus avantageuse, le taux de rentabilité s’en voit souvent largement supérieur.
2- L’accès à la fiscalité du statut LMNP
D’un côté la location nue, qui relève des revenus fonciers. De l’autre, la location meublée qui relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans les deux cas, vous pouvez opter soit pour le régime fiscal du micro-Bic soit pour le réel.
Mais alors qu’en location nue au réel, vous pouvez réduire votre imposition en déduisant les charges, en location meublée, vous profitez à la fois de la déduction des charges et du mécanisme de l’amortissement comptable. Un système qui réduit considérablement le montant de vos revenus locatifs imposables et qui très souvent, débouche sur une imposition quasi nulle… et ce pendant plusieurs années consécutives.
Une situation impossible en location nue, même au réel.
3- La durée du bail meublé vs non meublé
Dans le cadre d’une location nue, le contrat de bail est conclu pour une période de 3 ans minimum. La durée d’engagement est bien plus courte en location meublée et 3 baux sont envisageables :
- le bail classique de location meublée d’un an ;
- le bail étudiant meublé d’une durée de 9 mois ;
- le bail mobilité d’une durée d’1 à 10 mois.
ⓘ À noter : le bail classique de location meublée est tacitement reconductible, au contraire du bail étudiant et du bail mobilité.
Cela laisse la possibilité au propriétaire de :
- Sortir plus facilement d’une mauvaise passe, lorsque, par exemple, un locataire ne paie pas ses loyers ou cause des troubles du voisinage.
- Reprendre son logement à court ou moyen terme pour y habiter ou le proposer à un membre de sa famille.
4- Un préavis raccourci
| Préavis | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Pour le locataire | 3 mois (1 mois dans les zones tendues) | 1 mois |
| Pour le propriétaire | 6 mois* | 3 mois* |
ⓘ *À savoir : La notification de résiliation d’un contrat de location meublé ou vide par le bailleur doit, dans les deux cas, s’accompagner d’un motif valable : vente du logement, reprise pour y habiter ou pour un proche, ou motif légitime et sérieux.
Plus d’infos ? Découvrez notre article sur le préavis d’un logement meublé.
5- Le montant du dépôt de garantie augmenté
En passant de la location vide à meublée, le dépôt de garantie s’étend :
- un mois de loyer en location nue;
- deux mois de loyer (hors charges) en location meublée.
Cela permet au bailleur de mieux se couvrir en cas de dégradations dans le logement.
À lire : Le dépôt de garantie en location meublée, comment ça marche ?
6- L’accès à la location saisonnière
En meublant votre bien de toutes les fournitures nécessaires, vous vous donnez la possibilité de louer votre bien pour de courtes durées, sur Airbnb par exemple. Cela vous permet de diversifier les bénéfices et de combler la vacance locative.
Est-ce plus rentable de louer un appartement meublé ou non meublé ? Les situations favorables au meublé
Dans les conditions listées ci-dessous, la rentabilité moyenne d’une location meublée peut se révéler deux fois supérieure à celle d’une location vide. C’est d’autant plus le cas en ne payant pas d’impôts sur votre recettes locatives pendant plusieurs années, voire pendant toute la durée de détention du bien.
Un bien de petite surface ou adapté à la colocation meublée
Les logements meublées étant majoritairement habités par des étudiants ou des professionnels en déplacement, les appartements de grande surface sont peu recherchés par ces locataires solo.
Les studios, T1 et T2 sont les biens les plus prisés sur le marché des candidats au meublé.
Si votre appartement comporte plus de deux pièces, vous pouvez toutefois envisager la colocation étudiante. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel (agent immobilier, architecte…) pour ajuster la configuration de votre logement à cette proposition locative.
Un marché locatif du secteur propice à la location meublée
Le choix de passer de la location vide à la location meublée peut se révéler une bonne stratégie si le bien est situé dans un secteur géographique au marché locatif propice :
- les moyennes et grandes agglomérations étudiantes concentrant plusieurs écoles et universités ;
- les pôles économiques dynamiques où le besoin de logement meublé des professionnels en mission ou cadres en situation de mobilité est forte ;
- les zones où la location touristique saisonnière sera possible pour combler les périodes non louées par les étudiants ou pour diversifier vos revenus.
Les conditions à remplir avant d’envisager de passer d’une location vide à meublée
Absence d’imputation sur les déficits sur les 3 dernières années
Avant de pouvoir basculer en LMNP, vous devez vous assurer que votre revenu global n’a pas été impacté par un déficit foncier lié à votre location nue au titre des trois dernières années.
ⓘ Exemple : Si jamais vous avez imputé un dernier déficit en 2024, il vous faudra attendre le 31 décembre de la 3ème année suivant cette année d’imputation pour devenir loueur meublé, soit en 2028.
Autorisation de la copropriété
Certaines copropriétés interdisent la location meublée. Si tel est le cas, vous pouvez soumettre ce point à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire pour demander une dérogation.
ⓘ À noter : votre conseiller Amarris Immo peut vous assister dans la formulation de cette demande dérogatoire auprès de votre copro.
Autorisation préfectorale
Selon l’article L631-7 article du code de la construction et de l’habitation, il est obligatoire de demander une autorisation de changement de bail à la préfecture de votre région dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Investissement ne bénéficiant pas d’un autre dispositif fiscal que le LMNP
Votre bien doit également être libre de tout engagement de louer vide au titre d’un dispositif fiscal immobilier tel que le Pinel par exemple. L’avantage fiscal jusqu’à alors acquis s’en verrait remis en cause.
Quel est le bon moment pour passer de la location vide à meublée ?
Entre deux baux
Le moment privilégié pour transformer votre location vide en meublée se situe naturellement entre deux baux. Cette période de transition vous permet d’équiper sereinement votre logement et de réévaluer votre stratégie locative sans contrainte.
Comment ne pas attendre le départ du locataire pour passer en location meublée ?
Le changement de location vide à location meublée peut se faire d’un commun accord avec le locataire, si vous ne voulez pas attendre la fin du bail. Mais dans tous les cas, le locataire ne pourra pas être forcé d’accepter votre proposition.
Pour passer sereinement de la location vide à meublée, nous vous conseillons donc d’attendre pour cela, le moment du changement de locataire.
Comment passer du non meublé au meublé ? Les démarches pour basculer en LMNP
1- Équiper son logement selon la liste de la loi Alur et du décret de 2015
La liste des équipements indispensables dans le cadre d’une location meublée a été fixée par le décret du 31 juillet 2015. Ainsi, pour que votre bien soit éligible au statut du meublé, le bailleur doit installer le mobilier et les équipements suivants :
- literie (avec couettes ou couvertures) ;
- volets ou rideaux dans les chambres ;
- four ou micro-ondes et plaques de cuisson ;
- vaisselle et ustensiles de cuisine ;
- réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment freezer ;
- table, sièges, luminaires ;
- étagères de rangement ;
- matériel d’entretien ménager tel que balai, serpillère ou aspirateur (lorsque le logement est doté de moquette).
Téléchargez votre liste des équipements obligatoires pour organiser facilement l’équipement de votre bien.
2- Immatriculer son activité LMNP
Étape incontournable pour pouvoir percevoir des loyers sous le statut LMNP : inscrire votre activité de loueur en meublé.
Pour ce faire, vous devez impérativement immatriculer votre activité au Guichet Unique du site de l’INPI. Vous obtiendrez alors votre numéro de Siren.
Puis, vos informations devront être mises à jour sur le site des impôts, dans votre espace « biens immobiliers ».
3- Rédiger un nouveau contrat de bail meublé
Le passage de la location non meublée à meublée nécessite la mise en place d’un nouveau contrat adapté à ce statut. Votre bail doit respecter le modèle type fixé par la loi Alur et inclure :
- des mentions spécifiques au meublé (notamment la durée, le préavis et le montant de dépôt de garantie) ;
- des annexes obligatoires telles qu’un état des lieux comprenant un inventaire des fournitures.
📋 À télécharger : notre modèle de bail meublé gratuit prêt à remplir. Pour plus d’informations, consultez notre article sur les bonnes pratiques de rédaction du bail meublé.
Une grille de vétusté peut également être jointe au contrat de location meublé pour limiter les litiges en fin de bail.
Déléguer les formalités de transition à votre expert immobilier Amarris
Pour assurer la rentabilité de votre projet de passage d’une location nue à meublée, il est judicieux de faire appel à un expert en fiscalité immobilière et en fiscalité LMNP. Chez Amarris Immo, nous vous proposons un rendez-vous initial pour obtenir :
- une étude d’éligibilité de votre bien au statut LMNP / LMP ;
- une évaluation de votre gain fiscal pour confirmer la rentabilité de votre projet ;
- une estimation de la valeur vénale de votre bien immobilier ;
Votre projet validé, votre comptable LMNP / LMP dédié prend en charge toutes vos démarches de changement :
- l’assistance aux demandes d’autorisation requises (préfecture, copropriété…) ;
- la déclaration de votre nouvelle activité de loueur en meublé sur l’INPI et à l’administration fiscale ;
- la préparation du nouveau bail meublé ;
- la gestion de votre TVA si vous y êtes assujetti ;
- l’accompagnement à votre déclaration d’impôts sur le revenu (IR) ;
Il reste par ailleurs disponible à tout moment pour répondre à vos besoins de conseils.
Et tout ça, avec un logiciel de gestion immobilière, un compte courant dédié et une assurance contrôle fiscal inclus !
Vidéo récapitulative : comment passer de la location nue à la location meublée
Avantages, étapes et points de vigilance… notre experte en fiscalité immobilière Aurélie Templé vous résume tout ce qu’il est bon de savoir avant de transformer votre logement vide en location meublée :
