Décès d’un locataire vivant seul : 5 informations à connaître

1) Obligations des proches du défunt : locataire seul ou en couple

Défunt vivant seul dans votre logement

Si le défunt occupait seul le logement loué, sa famille doit vous informer rapidement du décès et vous transmettre un acte officiel. En pratique, les proches vous préviennent par téléphone avant l’envoi du document officiel. Le bail est automatiquement résilié à la date du décès, sans préavis ni formalités particulières. C’est la date de la disparition qui fait acte et résilie le bail de plein droit.

Tous les membres de la famille, y compris les grands-parents ou petits-enfants, peuvent prendre en charge ces démarches administratives. Pendant la période nécessaire pour vider le logement (généralement 1 à 2 mois), les héritiers doivent payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer. Une fois le logement vidé, un état des lieux de sortie est réalisé. La caution est alors rendue aux héritiers si aucun dégât n’a été constaté.

Transfert du bail : conjoint, concubin notoire et descendants

Si le locataire décédé partageait le logement avec son conjoint marié ou pacsé, le bail est transféré de plein droit à ce dernier. En effet, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les partenaires de PACS bénéficient du même droit au bail qu’un couple marié. Le droit au bail est réputé appartenir à l’un ou l’autre.

L’époux survivant n’a pas besoin de justifier d’une durée minimale de vie commune pour bénéficier de ce transfert automatique. Si les partenaires ont conclu un PACS en cours de bail et qu’un seul est titulaire du contrat de location, ils doivent faire une demande conjointe auprès du propriétaire pour être tous deux cotitulaires du bail.

Le concubin notoire bénéficie également d’un droit de transfert du bail, à condition de justifier d’une vie commune d’au moins une année. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 étend ce droit aux ascendants, descendants (y compris petits-enfants) et personnes à charge, sous réserve d’une cohabitation d’au moins un an avec le défunt.

Avis de réception : informer le bailleur dans les règles

Pour informer correctement le propriétaire du décès, les proches doivent respecter une procédure formelle, même si la loi ne fixe pas de délai précis :

Document requis	Justificatif à fournir	Délai recommandé
Acte de décès	Original ou copie certifiée	Dès que possible
Justificatif de lien familial	Livret de famille, acte de naissance	Avec l’avis de décès
Demande de transfert (si applicable)	Preuve de cohabitation d’un an	Dans les 30 jours

Attention : l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception est indispensable, même après un premier contact téléphonique avec le propriétaire. Ce document officiel permet de dater précisément l’information et constitue une preuve légale. Si plusieurs personnes sollicitent le transfert, c’est au juge d’instance qu’il reviendra de désigner le bénéficiaire.

2) Résiliation ou transfert de bail en cas de décès du locataire : vide vs meublé

Le décès d’un locataire entraîne des conséquences juridiques différentes selon que votre bien est loué vide ou meublé. Dans le cadre de votre gestion locative, il est essentiel de connaître les règles spécifiques applicables pour gérer correctement cette situation.

Type de location	Conséquences du décès	Base légale
Location vide	Le bail est résilié de plein droit à la date du décès (si le locataire vivait seul)	Loi du 6 juillet 1989
Location meublée	Le bail n’est pas résilié et est automatiquement transféré aux héritiers	Article 1742 du Code civil

Attention : effectuer le transfert du bail vers un ayant droit ne transfère pas automatiquement les dettes de loyer et de charges du locataire décédé au nouveau locataire. Les impayés relèveront de l’actif successoral et devront être réglés dans le cadre de la succession.

3) Indemnité d’occupation, dépôt de garantie et loyers impayés

Indemnité d’occupation : montant et durée

Après le décès du locataire en place, bien que le bail soit résilié à cette date, le logement reste occupé car il n’a pas encore été vidé de ses effets personnels. Les proches du défunt ont donc l’obligation de payer une indemnité d’occupation au propriétaire, correspondant au montant du loyer, pour la période pendant laquelle ils prennent le temps de trier et de déménager les affaires présentes dans l’appartement ou la maison. Cette période s’étend généralement sur un à deux mois, délai considéré comme raisonnable pour libérer les lieux.

Faut-il payer 3 mois de loyer après un décès ?

Contrairement à une idée reçue, il n’existe pas d’obligation légale de payer forfaitairement 3 mois de loyer après le décès d’un locataire. L’indemnité d’occupation est strictement calculée sur la période effective durant laquelle les biens du défunt occupent encore le logement. Cette indemnité court du moment du décès jusqu’à la remise des clés, après que les lieux aient été entièrement vidés. Les héritiers ont donc tout intérêt à ne pas laisser traîner le déménagement pour limiter ces frais qui viennent s’ajouter au passif successoral.

Dépôt de garantie

Qui récupère la caution en cas de décès ?

Le dépôt de garantie devra être restitué aux héritiers ou aux ayants droit du locataire décédé. Pour ce faire, ces derniers devront communiquer leurs noms et coordonnées bancaires (RIB) au propriétaire afin de recevoir le remboursement. Toutefois, son montant peut évoluer conformément à la législation en vigueur.

Vous pourrez ainsi déduire d’éventuelles dettes locatives, des frais de remise en état du logement ou le coût de réparation des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie avant de procéder au remboursement.

Loyers impayés : Qui doit payer le loyer en cas de décès du locataire ?

Que votre bien soit LMNP ou vide, les ayants droit à la succession ont à leur charge les loyers non payés au moment du décès ; ces sommes viendront s’ajouter au passif de la succession (au prorata de la quote-part de chacun des héritiers). Par exemple, si le défunt laisse trois petits-enfants comme héritiers, chacun sera solidairement responsable du tiers des loyers impayés, même si l’un d’eux se charge seul des démarches administratives liées à la succession.

Nous vous recommandons de solliciter l’expertise d’un avocat ou d’un notaire qui sera à même de vous fournir des conseils juridiques adaptés à votre situation.

4) Récupération du logement et biens (meubles) du locataire décédé

Si votre locataire est décédé sans héritier ou sans proche vivant avec lui, le bail est résilié de plein droit à la date du décès. Toutefois, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas reprendre immédiatement possession du logement ni vider les lieux vous-même sans suivre une procédure officielle.

Biens sans valeur : comment les évaluer ?

Pour déterminer si les biens meubles laissés par le défunt ont une valeur, sachez que la loi prévoit un forfait minimal de 5 % de la valeur des autres biens de la succession. Cette évaluation forfaitaire sert de base pour estimer les meubles meublants en l’absence d’inventaire détaillé. Si vous suspectez que certains objets ont une valeur particulière (tableaux, antiquités, bijoux), il est préférable de faire appel à un expert pour une évaluation précise avant toute procédure.

Vous devez déposer une requête auprès du tribunal judiciaire du lieu où se trouve votre bien. Le tribunal désignera alors un huissier de justice qui procédera à l’inventaire des biens du défunt.

Deux situations peuvent se présenter :

• Si les meubles n’ont aucune valeur, l’huissier dressera un procès-verbal de carence et vous pourrez récupérer pleinement votre logement.
• Si l’huissier recense des biens de valeur, ceux-ci pourront être placés dans un garde-meuble ou réservés dans une partie du logement.

Les frais liés à cette procédure incombent initialement au propriétaire, mais sont récupérables via la vente des biens de valeur dont vous avez involontairement hérité. En cas de succession déficitaire, vous risquez cependant de ne pas être remboursé de ces avances.

Attention : cette procédure de récupération peut prendre entre 4 et 6 mois. Veillez à informer le curateur désigné par le tribunal de toutes vos démarches. Si le logement était une résidence secondaire du défunt, notez qu’aucun transfert de bail n’est possible, contrairement aux résidences principales.

>> Vous vous posez également la question de la situation inverse, celle du décès du propriétaire LMNP ? Voir notre article dédié à la fiscalité de l’assurance emprunteur en LMNP.

5) Délai pour vider une maison ou un appartement après un décès du locataire

Délai raisonnable : combien de mois pour restituer les clés ?

Bien que la loi française ne fixe aucun délai légal spécifique pour vider un logement après le décès d’un locataire, un délai raisonnable de 1 à 2 mois est généralement accordé aux héritiers. Cette période s’applique aussi bien pour un appartement que pour une maison, permettant aux membres de la famille de trier, emballer et déménager les effets personnels du défunt dans des conditions respectueuses.

Quel préavis en cas de décès du locataire ?

Contrairement aux résiliations classiques, aucun délai de préavis n’est requis après le décès d’un locataire vivant seul. Cependant, pendant la période où le logement reste occupé par les effets personnels du défunt, les héritiers sont tenus de verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Cette obligation court jusqu’à la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie. Les jours suivant le décès sont donc comptabilisés non pas comme une période de préavis, mais comme une période d’occupation temporaire nécessaire à la libération du logement. Pour une gestion locative efficace, le propriétaire peut proposer un calendrier précis avec les héritiers, facilitant ainsi la coordination et limitant les frais pour toutes les parties concernées.