Propriétaire-bailleur, vous pouvez exiger le remboursement des frais que vous avez engagés pour votre locataire, autrement dit, les charges récupérables. Mais ces charges, quelles sont-elles ? Et comment procéder pour les récupérer ?
La liste des charges récupérables auprès de votre locataire
Quelles charges destinées à faciliter la vie quotidienne de votre locataire sont récupérables ?
| Partie privée | – Eau froide, eau chaude
– Fourniture d’énergie – Contrat d’entretien – L’assurance multirisques habitation dans le cadre de la colocation uniquement – Toutes factures d’entretien et menues réparations |
| Partie commune, équipements communs et ascenseur | – Eau nécessaire à l’entretien des parties communes
– Chauffage collectif – Fourniture d’énergie – Exploitation des compteurs – Fournitures liées à l’entretien : entretien des équipements communs, entretien des tapis et vide-ordures, nettoyage et entretien du matériel (jauges, pompes, robinets, adoucisseurs…). – Frais concernant l’ascenseur : électricité, entretien lié à l’exploitation de l’appareil (nettoyage, examen des câbles…), produits et matériels nécessaires pour l’entretien, remise en état de la cabine (pour de menues réparations) |
| Espaces extérieurs | Exploitation et entretien :
– aires de stationnement – voies de circulation – espaces verts et des espaces de jeux – canalisations pour l’évacuation des eaux pluviales |
Quelles sont les taxes et redevances récupérables ?
| Taxes et redevances | – Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
– Taxe de balayage – Redevance assainissement – Taxe de séjour (peut être mis en place par les conseils municipaux dans des stations classées et des communes touristiques) |
Employé d’immeuble ou concierge, les dépenses relatives à sa rémunération sont-elles récupérables ?
Le salaire (dont les charges sociales et fiscales) de l’employé d’immeuble est récupérable à condition que celui-ci ne soit pas payé en nature. D’autres dépenses ne pourront pas être récupérables :
- les indemnités et primes de départ à la retraite,
- les indemnités de licenciement,
- la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur,
Pour un concierge (qui bénéficie donc d’un logement de fonction), vous pouvez récupérer le salaire, charges sociales et fiscales incluses :
- à hauteur de 75 % de son montant si le concierge est chargé du nettoyage des parties communes et sort les containers,
- à hauteur de 40 % de son montant s’il assure seulement une de ces deux tâches.
Les charges non récupérables, quelles sont-elles ?
Bien évidemment, vous ne pouvez pas récupérer toutes les charges, c’est notamment le cas pour toutes les dépenses nécessaires à la mise en norme du logement. Cela va de pair avec l’obligation de proposer un logement décent à votre locataire (conforme à l’usage d’habitation – article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Vous êtes donc dans l’obligation de prendre en charge l’ensemble des dépenses liées aux gros travaux nécessaires sur la copropriété (ravalement de la façade, rénovation de toiture…).
Comment procéder pour le paiement des charges récupérables ?
Paiement par provision avec régularisation annuelle
Le paiement par provision est la méthode la plus utilisée. De cette façon, le locataire se doit de payer des provisions sur charges chaque mois.
Le montant des provisions sur charges payé par le locataire est ensuite comparé aux dépenses réelles afin de régulariser les charges. Si les charges réelles sont supérieures aux provisions payées par le locataire, vous pouvez réclamer le complément au locataire. Dans le cas inverse, si vous recevez un trop-perçu, vous devez alors rembourser le locataire.
Paiement au forfait
Si vous optez pour le paiement au forfait, le locataire paie le montant inscrit dans le contrat de bail. Mais à la différence du paiement par provision, il n’est pas possible de régulariser le montant payé par le locataire.
Ce forfait n’est autorisé que pour la location meublée ou dans le cas d’une colocation si vous louez vide.
A noter : pour récupérer ou rembourser les charges locatives, il faut tenir compte du délai de prescription.
Charges récupérables et déductibles de vos loyers ?
Selon vos options fiscales, en location meublée, vous pouvez déduire l’ensemble des charges engagées pour la gestion de votre bien locatif (dépenses de travaux, charges de copropriété, taxes telles la taxe foncière…) sont déductibles de vos loyers (option pour le régime réel). Ce qui permet à la plupart des propriétaires-bailleurs de meublés de générer des revenus en quasi-franchise d’impôt.
Mais à partir du moment où l’on a récupéré une charge auprès de son locataire, cette charge est-elle encore déductible des loyers au titre du calcul de votre imposition ?
Et bien oui, aussi. Car en location meublée, nous déclarons toutes les sommes encaissées (loyers, provisions sur charges, indemnités…) et nous déduisons toutes les dépenses (charges, factures, appels de fonds…). Pour faire le point de votre déclaration de loyers, voir aussi notre article dédié sur la déclaration des charges en location meublée.
C’est l’occasion de rappeler que dans 95 % des cas, l’option pour le régime réel est la plus avantageuse pour optimiser vos revenus locatifs.
Un doute sur la gestion de votre bien immobilier ? Prenez rendez-vous avec nos conseillers spécialisés en location meublée !
