En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), différentes solutions sont envisageables pour vos obligations fiscales et comptables. Vous pouvez soit vous occuper de tout vous-même, choisir de vous appuyer sur un logiciel comptable LMNP ou faire appel à un cabinet comptable, qu’il s’agisse d’un cabinet traditionnel ou en ligne.
Quels sont les avantages de chacune de ces options ? Pourquoi préférer l’une plutôt qu’une autre ? Et enfin, quels sont les prix pratiqués, et en particulier, quels sont les tarifs d’un comptable LMNP ? Explications dans notre nouvel article.
Pourquoi solliciter un comptable en LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous devez vous soumettre à un certain nombre d’obligations comptables et fiscales. Et ce, que vous ayez choisi le régime micro-BIC ou réel. Pour autant, le recours à un expert-comptable est-il obligatoire et en quoi cela peut-il vous faciliter la tâche ?
Quelle comptabilité pour un LMNP ?
La gestion d’un LMNP demande une conservation méthodique des documents. Les propriétaires doivent garder l’ensemble des quittances de loyer et justificatifs des sorties d’argent pendant 10 ans.
Lorsque vous démarrez votre activité, vous devez commencer par immatriculer votre activité locative via le guichet unique (autrefois, vous deviez remplir le formulaire P0i auprès du Centre de Formalités des Entreprises). Cette étape administrative établit votre statut LMNP et lance votre comptabilité.
Bilan LMNP : le comptable est-il obligatoire ?
Si avez choisi d’investir dans la location meublée en LMNP, vous avez parfaitement le droit de vous occuper vous-même des formalités fiscales et comptables. Au réel – tout comme au micro-BIC, le recours à un expert-comptable n’est en rien obligatoire.
Cependant, au réel, vous devez fournir des documents comptables et compléter une liasse fiscale. Autant d’opérations qui nécessitent un formalisme rigoureux. De plus, vous devrez également déclarer vos revenus en déduisant des charges les amortissements. Et pour ces déclarations et calculs, l’expertise d’un comptable est plus que précieuse. Le calcul de l’amortissement comptable LMNP étant l’un des mécanismes qui vous permet d’optimiser vos revenus locatifs, il convient de véritablement maîtriser les règles comptables pour vous assurer une gestion optimale sur le plan fiscal.
C’est pourquoi nous vous conseillons vivement de faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans vos démarches.
Quand faire son bilan LMNP ?
Le bilan comptable LMNP est à effectuer une fois par an, lors de la clôture de l’activité. Pour la plupart des loueurs en meublé non professionnels, cela équivaut au 31 décembre de l’année en cours.
Mais, il peut aussi être remis à une autre date si cela a été votre choix lors du début de votre activité LMNP.
⚠️Ce choix peut entraîner des conséquences fiscales ou pratiques. Demandez conseil à votre expert-comptable afin de choisir la date la plus adaptée à votre situation.
Quels sont les avantages d’externaliser sa compta en LMNP ?
Déléguer les formalités LMNP à un expert-comptable dont il s’agit du cœur de métier vous permet :
- d’éviter les erreurs dans l’immatriculation et les déclarations d’impôts de votre activité LMNP ;
- de gagner en temps et de réduire votre charge mentale ;
- d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif, notamment via la fiscalité ;
- de recevoir un conseil personnalisé de professionnels de l’immobilier et de la comptabilité ;
- de profiter d’un suivi régulier, tout au long de la gestion de votre bien ;
- de rester informé des évolutions légales et de leurs impacts sur votre situation ;
- d’être alerté si vous approchez des seuils de passage de LMNP à LMP, et accompagné pour en anticiper les conséquences ;
- d’être conseillé lors des moments clés de votre vie d’investisseur (nouvel achat, transmission, succession, départ en retraite, etc.).
- si vous êtes expatrié, de ne manquer aucune information relative aux changements législatifs concernant la location meublée en France.
Quels sont les services d’un expert-comptable spécialisé LMNP ?
Le recours à un comptable pour vos démarches administratives et fiscales LMNP facilite vos obligations déclaratives. Avec Amarris Immo, vous profitez :
- d’un conseiller dédié au suivi des revenus locatifs ;
- d’interlocuteurs experts en déclaration de ces revenus (bilan, liasse fiscale…) ;
- d’une assistance dédiée en cas de contrôle fiscal ;
- d’une ligne directe vers une permanence téléphonique ;
- d’un espace client accessible 7 jours sur 7 et 24h sur 24 ;
- D’un compte courant dédié.
ℹ️ Bon à savoir : Passer par un expert-comptable spécialisé en location meublée LMNP vous met potentiellement à l’abri d’un contrôle fiscal, dont l’un des principaux déclencheurs est la surestimation des amortissements. Pour éviter toute erreur, l’expert-comptable va veiller en permanence à calculer au plus juste toutes les valeurs et notamment, l’évaluation de ces amortissements.
Le saviez-vous ? L’expert-comptable a une obligation de conseil envers ses clients. Inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables, il est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle qui protège les utilisateurs de ses services. Une véritable sécurité contrairement à une gestion autonome, présentant plus de risques pour un débutant en comptabilité immobilière.
Pour aller plus loin, Aurélie Templé, experte en fiscalité immobilière chez Amarris Immo, vous explique quelles sont les charges déductibles en location meublée.
Tarifs d’un comptable LMNP en cabinet ou en ligne : détails et comparaison
Concrètement, deux options s’offrent à vous si vous souhaitez faire appel à un expert-comptable pour vous accompagner dans votre investissement LMNP. Soit déléguer vos démarches à un cabinet traditionnel, soit solliciter les services d’un comptable en ligne spécialiste en LMNP. Mais côté tarifs, à quoi s’attendre ?
Quel est le coût d’un expert-comptable LMNP traditionnel en cabinet de proximité ?
Si vous recourez à un cabinet d’expert-comptable de proximité, comptez à partir de 750€ HT pour une formule de base et jusqu’à 1 200€ HT pour un accompagnement plus personnalisé.
Pour le propriétaire bailleur, cela équivaut à un coût total TTC s’échelonnant entre 900€ et 1440€.
L’expert-comptable LMNP en ligne : la solution moins chère
Autre possibilité à l’expert-comptable traditionnel, l’offre d’un comptable LMNP en ligne vous permet d’administrer vos biens loués en meublé de manière simple et dématérialisée. La collaboration est facilitée par un espace de communication accessible en ligne, depuis un ordinateur, une tablette ou un smartphone : un véritable outil collaboratif où sont collectées vos informations.
Opter pour un comptable en ligne n’est pas synonyme d’un service moins rigoureux ou moins attentionné. Vous collaborez avec un comptable dédié à votre projet. Les visioconférences ou appels remplacent seulement les rendez-vous physiques pour plus de praticité. En revanche, nous vous conseillons de vérifier que les experts-comptables du cabinet choisi soient bien inscrits à l’Ordre des Experts-Comptables, réel gage de sérieux.
Dans le cadre d’un accompagnement comptable LMNP en ligne, les frais de fonctionnement sont mutualisés et donc, optimisés. Ce qui vous permet de profiter de tarifs plus attractifs. Actuellement, comptez environ 600€ TTC par an et par bien loué, pour un accompagnement LMNP comptable en ligne.
Certains cabinets comptables en ligne, comme Amarris Immo, proposent des logiciels de compta LMNP aux propriétaires souhaitant réaliser eux-mêmes leur déclaration de revenus. Ils bénéficient ainsi d’un outil fiable facilitant leur travail et d’un support clients à contacter dès le moindre doute. Nous reviendrons plus en détail sur ce service dans la suite de l’article.
Quels facteurs impactent le prix d’un comptable LMNP ?
Les tarifs des comptables spécialistes en LMNP varient selon :
- le nombre de biens pour lesquels vous souhaitez déléguer la partie comptable ;
- la complexité du dossier ;
- le régime fiscal choisi ;
- les services proposés, qui diffèrent selon les cabinets. L’offre inclut-t-elle des conseils personnalisés ? L’accompagnement d’un conseiller dédié ?
- la situation géographique du cabinet,
- le mode de communication et d’exercice du cabinet : en ligne ou en présentiel,
- la réputation, l’ancienneté et l’expertise du cabinet (spécialisation en immobilier ou en LMNP…).
⚠️ Cabinet comptable LMNP : n’hésitez pas à comparer ! Les offres et les prix étant variables selon les experts-comptables LMNP, ayez toujours le réflexe de comparer avant de vous décider. Ainsi, vous choisirez l’offre comptable LMNP qui correspond au mieux à vos besoins comme à votre budget. Attention, le prix n’est pas le seul critère à prendre en compte.
Interrogez-vous : quel est votre niveau de connaissance en comptabilité immobilière ? Êtes-vous à l’aise avec ce sujet ? Pensez-vous avoir besoin d’un accompagnement plus ou moins soutenu ? Nous vous recommandons d’étudier en détail les services offerts et ce que l’offre englobe. Notamment la qualité des échanges avec les conseillers, les prestations incluses, la disponibilité d’une assistance (juridique ou immobilière), la réactivité. Autant de points clés qui pèsent dans la balance et qui font la différence !
Comment réduire l’impact financier du coût d’un comptable LMNP ?
Certes, choisir d’être accompagné par un comptable LMNP a un coût. Mais bonne nouvelle, cette dépense peut être déduite des revenus locatifs si vous optez pour le régime réel.
Un calcul est réalisé selon votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et de prélèvements sociaux. Une partie de l’accompagnement peut même se financer seule dans certains cas. Discutez-en avec un conseiller !
⚠️ Attention : L’avantage fiscal lié à l’adhésion à un CGA (Centre de gestion agréé) a quant à lui été supprimé début 2025 !
Une dépense déductible des revenus locatifs au réel
En tant qu’investisseur en LMNP au réel, vous pouvez déduire des revenus locatifs un certain nombre de dépenses engagées comme les charges, les frais d’entretien ou encore la taxe foncière du bien mis en location. Il en est de même pour le recours à un expert-comptable : ce coût peut aussi être déduit de vos loyers perçus.
Prenons l’exemple d’un accompagnement LMNP qui vous est facturé 600€ TTC par an. Votre taux marginal d’imposition est de 30% et les prélèvements sociaux, de 17,2%. Le reste à charge est alors calculé comme suit : 600 – (600 X 30%) – (600 X 17,2%) = 600 – 180 – 103,20 = 316,80€.
Dans cet exemple le prix réduction fiscale déduite est donc de 316,80€
Adhésion CGA et avantage fiscal : depuis 2025, c’est fini
Jusqu’en 2024, l’adhésion à un centre de gestion agréé (ou CGA) vous permettait d’accéder à une réduction d’impôt pour frais de comptabilité équivalente aux deux tiers des frais engagés et pouvant aller jusqu’à 915€ par an ( article 199 quater B du CGI ). Un avantage qui s’appliquait sur les revenus globaux du ménage.
Attention, depuis l’adoption de loi de finances pour 2025, cet avantage a été tout simplement supprimé. Une mesure qui prend effet dès l’imposition des revenus 2025, soit à compter de 2026.
Par ailleurs, le rôle des CGA en matière de prévention fiscale ayant été redéfini, leur capacité à offrir une protection en cas de contrôle fiscal est plus limitée.
ⓘ Ressource utile : Téléchargez notre modèle de courrier de résiliation – formulaire à faire pour le téléchargement / ressource dispo sur cet article en téléchargement libre : Adhérer à un CGA : quels avantages fiscaux pour les loueurs ?
À noter : La suppression de l’avantage fiscal lié à l’adhésion au CGA en LMNP ne remet pas en question la possibilité de déduire des revenus locatifs les charges liées à la gestion comptable. En 2025, celles-ci restent donc déductibles des revenus locatifs en LMNP au réel.
>> Pour faire le point sur vos charges déductibles et connaître les possibilités d’optimisation de vos revenus locatifs, réservez un premier rendez-vous gratuit avec un conseiller Amarris Immo.
Faire sa compta seul via un logiciel de comptabilité LMNP en ligne
Autre solution pour réduire les frais liés à la gestion comptable de votre LMNP : vous en occuper vous-même.
L’option 100 % gratuite consiste à consigner vos charges déductibles, vos recettes et calculer vos amortissements dans un tableur Excel. Mais ces outils demandent des connaissances et leur utilisation est particulièrement chronophage. Les pertes de données et autres erreurs de saisies sont malheureusement fréquentes. Elles se reportent sur la déclaration fiscale, avec tous les dangers que cela comporte. En tête : celui d’un contrôle fiscal ! Si une erreur est constatée, vous devez garder en tête que vous serez seul responsable. Bien entendu, ce n’est pas le cas si vous êtes accompagné par un expert-comptable engageant sa responsabilité. Aussi, vous ne devez pas oublier le temps passé à gérer l’éventuelle faute, votre facture pourrait ainsi s’avérer particulièrement salée.
L’autre option, abordable et plus sûre, consiste à utiliser un logiciel de déclaration des revenus locatifs LMNP. Ici, les tâches sont automatisées (enregistrement des recettes et des dépenses, calcul des amortissements, édition des documents comptables etc.).
De plus, grâce aux mises à jour régulières, l’outil suit les évolutions règlementaires pour rester toujours en conformité avec la législation en vigueur. Via ces logiciels LMNP, vous profitez d’une interface simple et accessible, afin que la tenue de votre comptabilité soit la plus intuitive et rapide possible. D’autres services sont généralement proposés pour soutenir le loueur. Par exemple, chez Amarris Immo, lorsque vous avez une interrogation, il vous suffit d’écrire à notre support clients. Si vous avez déjà une bonne compréhension du sujet, c’est un bon compromis pour gagner en tranquillité d’esprit avec une formule très attractive pour votre porte-monnaie.
Logiciel de comptabilité LMNP ou comptable LMNP en ligne ? Comparaison des prix et services
Vous hésitez entre gérer vos déclarations seuls via un logiciel LMNP ou souscrire un contrat qui inclut l’accompagnement en ligne d’un comptable LMNP ? Retour sur les principaux services proposés dans ces deux solutions, et sur les prix constatés sur le marché pour ces différentes formules.
| Gérer son LMNP seul via un logiciel | Gestion déléguée à un comptable LMNP en ligne | |
| Services souvent inclus | – Saisie des recettes et des dépenses. – Import des justificatifs. – Calcul assisté des amortissements et déficits. – Trésorerie, résultat fiscal : suivi des évolutions en temps réel. – Réalisation et envoi des liasses fiscales à l’administration. | – Immatriculation de votre activité. – Classification de vos dépenses amortissables. – Génération, vérification et signature des liasses fiscales (cerfa 2031 et 2033, formulaire 2042 C-PRO…). – Conseil et gestion de la TVA. Aide à la déclaration d’impôts (selon prestataires). – Aide en cas de contrôle fiscal. – Conseiller joignable pour toute question ou besoin de conseil |
| Prix moyens constatés | Environ 250 à 350€ TTC par an et par bien loué (avant déduction fiscale). | Environ 600€ TTC par an et par bien loué (avant déduction fiscale). |
Tarifs des solutions comptables LMNP Amarris Immo
Pour mieux répondre aux besoins des loueurs en LMNP, Amarris Immo a élaboré deux offres dédiées. D’un côté, l’offre Solo, qui vous permet de déclarer vos revenus locatifs en totale autonomie. De l’autre, l’offre Expert, où nos experts comptables vous accompagnent dans toutes vos démarches.
Dans le tableau suivant, découvrez les services et tarifs de nos deux formules de comptabilité LMNP.
| Logiciel de comptabilité LMNP Amarris Solo | Accompagnement comptable LMNP Amarris Expert | |
| Services inclus | – Immatriculation du bien – Calcul assisté de vos amortissements par le logiciel. – Génération et transmission automatique de votre liasse fiscale. – Aide à la déclaration d’impôt sur le revenu (IR). – Compte courant Immo dédié. – Newsletters et webconférences. | – Immatriculation du bien – Accompagnement par nos experts pour toutes les démarches administratives et comptables (CFE, génération et transmission de la liasse fiscale, etc.) – Calcul des amortissements par votre comptable. – Aide à la déclaration d’impôts (IR). – Conseils en fiscalité immobilière. – Déclaration de TVA par votre comptable. – Compte courant Immo dédié. – Newsletters et webconférences. |
| Tarifs | 285 € TTC par an – 150 € TTC par an après déduction fiscale | 623 € TTC par an – 329 € TTC par an après déduction fiscale |
Quel est le prix d’un comptable pour faire sa déclaration d’impôts de particulier ?
Vous avez la possibilité de solliciter un cabinet d’expertise comptable uniquement pour vous aider à déclarer vos revenus. Dans ce cas, ces professionnels vous apporteront une écoute et des préconisations adaptées à votre situation et aux éventuelles évolutions législatives.
La déclaration d’impôt est une mission relativement simple pour les experts-comptables et nécessite, pour ces professionnels, entre une demi-heure et une heure de travail. Cependant, les tarifs horaires pratiqués par les experts-comptables sont extrêmement variables. Ces prix fluctuent selon leur expérience, leur spécialisation, leur ancienneté, le nombre de salariés au sein de l’entreprise, la localisation géographique, etc.
En moyenne, comptez autour des 30€ de l’heure à plus de 100 ou 200€ de l’heure pour des experts-comptables plus expérimentés. N’oubliez pas, toutefois, que ces frais sont déductibles des revenus locatifs si vous avez opté au préalable pour le régime LMNP au réel.
⚠️ Une déclaration qui ne comporte pas de revenus locatifs est relativement rapide pour un comptable. En revanche, la donne n’est pas la même en cas de revenus locatifs.Dans ce cas, vous devrez consigner soigneusement les charges et les recettes et conserver les justificatifs pour les transmettre à l’expert. De son côté, le comptable devra consacrer un certain nombre d’heures à ces échanges ainsi que bien souvent, au calcul des amortissements. Ce qui va nécessairement accroître les coûts facturés. En définitive, souscrire une offre de logiciel de comptabilité immobilière avec assistance s’avère tout aussi intéressant, d’autant plus avec Amarris Immo, où l’aide à la déclaration des revenus est incluse dans nos deux offres.
Si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement dans vos démarches administratives et fiscales en LMNP, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec plusieurs comptables. Avant de vous décider, comparez les devis, la réactivité, la qualité de conseil et faites ainsi votre choix de manière éclairée !
