#Ressources
11 équipements obligatoires en
location meublée
#L’indispensable du LMNP
Votre liste PDF prête à l’emploi
Parmi les étapes indispensables pour démarrer en meublé, il y a bien sûr l’équipement du bien. Saviez-vous que pour vous conformer au règles de la location meublée, seuls 11 équipements étaient vraiment obligatoires ? C’est simple ! Encore faut-il comprendre les subtilités des décrets officiels.
Dans cette ressource* :
✔️Nos conseils pour vous assurer que vous louez en toute conformité.
✔️Votre check-list commentée par nos experts de la location meublée.
✔️Des exemples d’adaptation selon les biens.
*conforme au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
#Les équipements en meublé
Attention ! La liste des équipements en location meublée est strictement encadrée.
La liste fournie est conforme à la réglementation en vigueur fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
Et bien sûr, le choix des équipements doit s’adapter à votre stratégie locative. Si la liste des équipements obligatoires est finalement assez réduite, vous constaterez rapidement qu’il faut l’analyser et adapter les quantités en fonction de la capacité d’accueil du bien. Et pour un meublé de tourisme, il faudra l’adapter en fonction du niveau de confort et de standing attendu.
Chez Amarris Immo, dès que vous nous confiez votre suivi, nous nous assurons avec vous que tout est en règle pour la bonne gestion de votre acticité locative.
#Accompagnement
Amarris Immo, le cabinet leader de l’investissement locatif
Leader français de la comptabilité et de la fiscalité immobilière, Amarris Immo accompagne les investisseurs et propriétaires bailleurs dans la gestion et l’optimisation de leur patrimoine locatif.
LMNP, LMP, para-hôtellerie, revenus fonciers, SCI, SARL de famille : quel que soit votre régime ou votre structure, nos experts vous conseillent et sécurisent vos obligations comptables et fiscales, à chaque étape de votre projet.
Location meublée : obligations et équipements
La location meublée exige le respect d’une liste précise d’équipements définie par la loi. Cette obligation conditionne votre statut fiscal et la validité de votre bail. Ce guide détaille le mobilier obligatoire, vous aide à réaliser un inventaire conforme et vous propose un modèle PDF téléchargeable pour sécuriser votre location.
Qu’est-ce qu’un logement meublé selon la loi ?
La définition légale du logement meublé a longtemps fait l’objet de débats et d’interprétations divergentes. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 a mis fin à ces incertitudes en établissant une liste précise et exhaustive des équipements obligatoires.
Un logement meublé se définit désormais comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Cette formulation, issue de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, pose trois conditions cumulatives qui structurent toute l’approche du meublé :
Dormir
Le logement doit comporter une literie complète en bon état, permettant un repos dans des conditions d’hygiène et de confort normales. Un simple matelas posé au sol ou une literie vétuste ne suffit pas.
Se restaurer
Le locataire doit pouvoir préparer ses repas (équipements de cuisine fonctionnels) et les prendre dans des conditions décentes (table, chaises, vaisselle).
Vivre convenablement
Au-delà des fonctions vitales, le logement doit permettre une vie quotidienne normale avec des équipements de rangement, d’éclairage, d’entretien et de confort minimal.
Cette définition s’applique à toutes les locations meublées, qu’il s’agisse de baux mobilité (étudiants, travailleurs en mission temporaire), de locations saisonnières, ou de locations meublées classiques de longue durée. L’absence d’un seul des équipements obligatoires peut entraîner la requalification du bail en location vide, avec toutes les conséquences fiscales et juridiques que cela implique.
Le respect de cette liste n’est pas qu’une formalité administrative : il conditionne directement votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), et donc l’ensemble de vos avantages fiscaux (abattement forfaitaire, amortissements, déduction des charges). Un contrôle fiscal ou un contentieux avec un locataire peut révéler une non-conformité et remettre en cause plusieurs années de déclarations.
#Le Kit du Loueur en Meublé
Toutes les ressources clés pour piloter votre investissement
La location meublée impose un certain nombre d’obligations, l’équipement du bien certes, mais aussi un bail meublé conforme, un inventaire des meubles et équipements, etc.
Retrouvez dans notre rubrique ressources tout ce qu’il faut pour louer sereinement, avec des outils prêts à l’emploi conçus par nos spécialistes de l’immobilier, conformément aux règles en vigueur.
Quels sont les meubles obligatoires pour une location meublée ?
Le décret de 2015 établit une liste de 11 catégories d’équipements obligatoires. Chaque catégorie comporte des exigences quantitatives et qualitatives précises. L’absence d’un seul élément suffit à rendre le logement non conforme.
Équipement obligatoire pour la chambre
La chambre constitue l’espace vital principal du logement meublé. Les équipements suivants sont obligatoires :
Literie
- Lit avec sommier : taille adaptée au nombre d’occupants prévus au bail
- Matelas en bon état : sans affaissement, taches ou déchirures
- Couette ou couverture : en quantité suffisante pour assurer un confort thermique
- Oreiller : au minimum un par occupant
La literie doit être en état d’usage normal, sans vétusté excessive. Un matelas de plus de 10 ans présente généralement des signes d’usure qui peuvent justifier son remplacement. La législation n’impose pas de normes anti-acariens ou hypoallergéniques, mais ces critères améliorent significativement la qualité de la location et réduisent les contentieux.
Rangement
- Dispositif d’occultation des fenêtres : volets, stores ou rideaux occultants permettant de plonger la pièce dans l’obscurité
- Penderie ou armoire : capacité de rangement suffisante pour les vêtements et effets personnels
La capacité de rangement doit être proportionnée à la surface du logement et au nombre d’occupants. Pour un studio, une penderie de 80-100 cm suffit. Pour un T2 avec deux occupants, prévoyez au minimum 120-150 cm de largeur de rangement.
Mobilier et vaisselle obligatoire pour la cuisine
La cuisine doit permettre la préparation et la prise des repas dans des conditions normales. Le décret impose une liste précise qui ne laisse aucune place à l’approximation.
Équipements de cuisson
- Plaques de cuisson : minimum 2 feux (électriques, gaz ou induction)
- Four ou four à micro-ondes : l’un des deux est obligatoire, les deux ne sont pas requis simultanément
Cette alternative four/micro-ondes permet une certaine souplesse, particulièrement dans les petites surfaces où l’installation d’un four traditionnel peut être compliquée. En pratique, les deux équipements sont recommandés pour améliorer le confort et la commercialisation du bien.
Réfrigérateur et congélation
- Réfrigérateur avec compartiment congélation : ou réfrigérateur + congélateur séparé
- Capacité minimale : 100 litres pour un studio, 150 litres pour un T2 ou plus
La capacité doit permettre une conservation normale des aliments pour la durée typique entre deux courses (5-7 jours). Un réfrigérateur sous-dimensionné peut être considéré comme non conforme à l’exigence de « vivre convenablement ».
Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Vaisselle en nombre suffisant : assiettes plates et creuses, verres, tasses, bols (prévoir 2 services complets minimum)
- Couverts : fourchettes, couteaux, cuillères (2 services complets minimum)
- Ustensiles de cuisine : casseroles avec couvercles (2 tailles différentes), poêle, saladier, plats, passoire
- Ustensiles de préparation : couteau de cuisine, éplucheur, ouvre-boîte, tire-bouchon, spatule, louche, fouet
Le « nombre suffisant » s’apprécie en fonction du nombre d’occupants prévus au bail. Pour un T2 destiné à deux occupants, prévoyez systématiquement 4 de chaque (2 services × 2 pour avoir de la vaisselle propre pendant que l’autre service est sale et attend le lavage).
Table et chaises
- Table : permettant de prendre les repas (taille adaptée au nombre d’occupants)
- Sièges : en nombre correspondant au nombre d’occupants prévus au bail
Une table pour deux personnes doit mesurer au minimum 80 × 60 cm. Pour quatre personnes, prévoyez 120 × 80 cm minimum. Les chaises doivent être stables et en bon état.
Équipement obligatoire pour le salon
Le salon constitue l’espace de vie principal en dehors de la chambre. Même dans un studio où les fonctions sont regroupées, ces équipements restent obligatoires.
Mobilier d’assise
- Assises en nombre suffisant : canapé, fauteuils ou chaises correspondant au nombre d’occupants
Pour un studio, un canapé deux places ou un canapé-lit suffit. Pour un T2 avec deux occupants, prévoyez 4 places assises (canapé 2-3 places + fauteuils ou chaises supplémentaires).
Rangements
- Étagères ou rangements : meubles permettant de ranger livres, objets personnels, vaisselle
Prévoyez au minimum 1 mètre linéaire d’étagères ou un meuble de rangement d’environ 80 cm de large pour un studio. Ces rangements complètent ceux de la chambre et de la cuisine pour permettre une vie quotidienne organisée.
Luminaires
- Points lumineux fixes : dans chaque pièce principale (plafonnier ou appliques)
- Lampe de chevet ou lampe d’appoint : permettant la lecture
L’éclairage doit être suffisant pour toutes les activités quotidiennes. Un plafonnier central ne suffit pas : ajoutez systématiquement une lampe d’appoint pour créer une ambiance et permettre des activités spécifiques (lecture, travail sur ordinateur).
Matériel d’entretien et salle de bains
Les équipements d’entretien et d’hygiène sont indispensables pour permettre au locataire de maintenir le logement en état de propreté.
Matériel d’entretien
- Balai ou aspirateur : permettant le nettoyage des sols
- Serpillière et seau : pour le lavage des sols durs
- Matériel de nettoyage de base : éponges, chiffons, produits d’entretien de première nécessité (facultatif mais recommandé)
La fourniture d’un aspirateur améliore significativement le confort, particulièrement pour les logements avec moquette ou tapis. Pour les locations saisonnières, prévoyez systématiquement un petit stock de produits d’entretien (liquide vaisselle, éponges, sacs poubelle).
Salle de bains
- Rideau de douche ou paroi : si douche ou baignoire sans porte
- Paillassons : permettant d’éviter de salir le logement
Le décret n’impose pas explicitement de mobilier de salle de bains, mais la jurisprudence considère qu’un espace de rangement minimal (étagère, armoire de toilette) est nécessaire pour « vivre convenablement ». Prévoyez systématiquement au moins une étagère ou un meuble sous-vasque.
Quelle approche privilégier selon votre bien ?
Bien entendu, l’investissement optimal dépend de votre cible locative :
Saisonnier
Location de courte durée
Privilégiez le confort immédiat et l’équipement complet (lave-vaisselle, Wi-Fi, TV connectée, cafetière, grille-pain, sèche-cheveux). Votre locataire arrive pour quelques jours : tout doit être prêt et fonctionnel. Budget équipement facultatif recommandé : 1 500-2 500 €.
Mobilité
Location jeunes et étudiants
Misez sur la fonctionnalité et la durabilité (lave-linge, bureau de travail, Wi-Fi fibre, rangements).
Les étudiants restent 9-10 mois, ils ont besoin d’équipements pratiques mais sans luxe superflu. Budget équipement facultatif recommandé : 800-1 500 €
Habitation
Location longue durée
Dans ce cas de figure précis où vous envisagez d’offrir un lieu de vie confortable à des habitants (famille par exemple) sur des temps longs, vos locataires vont probablement s’installer avec un équipement personnel plus conséquent. Se conformer à la liste de base peut donc suffire.
Mobilité
Location jeune actif et mobilité
Offrez un maximum de services pour compenser le caractère temporaire (lave-linge, lave-vaisselle, Wi-Fi, bureau confortable, bon canapé). Ces locataires ont un pouvoir d’achat supérieur et recherchent le confort. Budget équipement facultatif recommandé : 2 000-3 500 €.
Modèle d’état des lieux détaillé et pré-rempli
#FAQLMNP
FAQ : les questions les plus fréquentes sur les équipements obligatoires en meublé
Que vous débutiez ou que vous ayez plusieurs biens, nous vous accompagnons à toutes les étapes de votre vie d’investisseur immobilier. Que vous débutiez ou que vous ayez plusieurs biens, à la signature de l’achat jusqu’à sa revente.
La télévision est-elle obligatoire dans une location meublée ?
Non, le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui liste les éléments obligatoires en meublé ne mentionne pas de télévision ou d’écran. Toutefois, vous vous en doutez, en fonction de vos objectifs, il faut voir plus loin. Pour un meublé de tourisme, difficile d’imaginer pouvoir zapper ce détail stratégique. Vos hôtes vont vouloir profiter d’un bel écran pour profiter d’une soirée ciné un soir où ils comptent terminer une longue journée de balade tranquillement au fond du canapé.
Que doit contenir un appartement meublé pour éviter de sanctions ?
Le logement doit être équipé de telle manière que tout locataire qui y entre doit pouvoir y vivre correctement au regard des exigences de la vie courante. Cela implique :
- Décence du bien et des équipements,
- Qualité et quantité d’équipements suffisantes et adaptées à la dimension du bien.
Comment réaliser l’inventaire du mobilier ?
L’inventaire du mobilier ne constitue pas une simple formalité : il protège juridiquement le propriétaire en cas de litige et conditionne la récupération du dépôt de garantie. Un inventaire rigoureux et détaillé évite 90 % des contentieux en fin de bail.
État des lieux et inventaire obligatoire
L’inventaire du mobilier est obligatoirement annexé à l’état des lieux d’entrée et de sortie. Cette obligation découle de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose que l’état des lieux mentionne « l’état du local et de ses équipements ».
Contenu minimal de l’inventaire
L’inventaire doit comporter pour chaque élément :
- Désignation précise : marque, modèle, couleur, dimensions si pertinent
- État au moment de l’entrée : neuf, bon état, état moyen, usagé (avec précision des défauts constatés)
- Nombre : particulièrement important pour la vaisselle et les ustensiles
Cette précision protège les deux parties : le propriétaire peut prouver l’état initial des équipements et réclamer réparation en cas de dégradation, le locataire peut démontrer qu’il restitue le bien dans l’état où il l’a reçu compte tenu de la vétusté normale.
Moment et modalités de réalisation
L’inventaire se réalise de manière contradictoire entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire lors de l’état des lieux d’entrée. Chaque élément doit être vérifié physiquement : ouvrez les placards, testez les équipements électroménagers, dénombrez la vaisselle.
Prévoyez 1h30 à 2h pour un état des lieux avec inventaire dans un T2 meublé. Ce temps n’est pas du temps perdu : il évite des heures de contentieux ultérieurs. Prenez systématiquement des photos datées de chaque pièce et des équipements principaux. Ces photos constituent des preuves objectives en cas de litige.
Signature et conservation
L’inventaire, signé par les deux parties, fait partie intégrante du bail. Conservez-en un exemplaire pendant toute la durée du bail et au minimum 5 ans après sa fin (prescription quinquennale en matière de baux d’habitation). Pour les locations LMNP/LMP, conservez l’inventaire pendant toute la durée de possession du bien, car il peut être réclamé lors d’un contrôle fiscal pour justifier de la qualification en meublé.
Modèle d’inventaire à utiliser
Un inventaire efficace suit une structure logique pièce par pièce, avec un niveau de détail suffisant sans être excessif. Voici la structure recommandée. Voir notre ressource dédiée pour faciliter chacun de vos inventaires.
Points d’attention particuliers
Pour les équipements coûteux ou techniques (électroménager, TV, literie), notez systématiquement :
- La marque et le modèle (facilite les réparations ou remplacements)
- L’année d’achat ou une estimation de l’âge (permet de calculer la vétusté)
- Le numéro de série pour les appareils de valeur (protection contre le vol)
Pour la vaisselle et les petits équipements, un comptage précis suffit. Inutile de décrire chaque assiette individuellement, mais notez toute particularité (service dépareillé, pièce ébréchée acceptée en l’état).
Vétusté matelas et équipements : que prévoir ?
La vétusté constitue l’usure normale d’un bien due au temps et à l’usage, sans faute du locataire. Elle doit obligatoirement être prise en compte lors de l’état des lieux de sortie pour le calcul des sommes pouvant être retenues sur le dépôt de garantie.
Cadre légal de la vétusté
La loi ALUR de 2014 a introduit l’obligation de prendre en compte la vétusté lors de l’état des lieux de sortie. L’article 7-1 du décret du 26 août 1987 impose que « l’état des lieux de sortie ne peut donner lieu à une facturation si les dégradations constatées résultent de la vétusté ».
Quelle vaisselle est obligatoire pour une location meublée ?
Le niveau d’équipement n’est pas vraiment précisé dans les textes. Toutefois, vous devez vous assurer que vos locataires puissent utiliser votre bien avec « leurs seuls effets personnels ». Cela comprend donc la vaisselle.
Donc pour l’habitation, le nombre de couverts et d’assiettes, verres et tasses doit correspondre à un usage normal pour le nombre de personne que peut accueillir le bien. Adaptez les quantités si vous louez un studio d’étudiant ou un bien comprenant 3 ou 4 chambres.
Quels risques en cas de mobilier insuffisant ?
Le non-respect de la liste du mobilier obligatoire expose le propriétaire à des conséquences juridiques et fiscales lourdes qui peuvent remettre en cause plusieurs années de gestion locative.
Requalification en location vide
La conséquence la plus immédiate d’un mobilier insuffisant est la requalification du bail meublé en bail vide. Cette requalification peut intervenir de deux manières :
À l’initiative du locataire : Le locataire qui constate que le logement ne respecte pas la liste du mobilier obligatoire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire pour demander la requalification du bail. S’il obtient gain de cause :
- Le bail devient un bail de location vide (durée minimale de 3 ans au lieu de 1 an)
- Le préavis passe de 1 mois à 3 mois pour le locataire
- Surtout, le loyer doit être ramené au niveau d’un loyer de location vide, généralement 15-30 % inférieur
Cette requalification s’accompagne souvent d’une demande de remboursement du trop-perçu de loyer depuis le début du bail, dans la limite de 3 ans. Sur un T2 loué 750 € en meublé alors qu’il vaudrait 600 € en vide, le propriétaire peut devoir rembourser 150 € × 36 mois = 5 400 € + intérêts.
Lors d’un contrôle fiscal : l’administration fiscale peut également constater le défaut de conformité lors d’un contrôle et requalifier l’activité. Les conséquences fiscales sont alors très importantes.
La jurisprudence montre que les tribunaux sont rigoureux sur cette question : l’absence d’un seul des 11 équipements obligatoires peut suffire à justifier la requalification. Dans un arrêt de la Cour de cassation du 10 février 2016, le défaut de plaques de cuisson a suffi à requalifier le bail en location vide, malgré la présence de tous les autres équipements.
Perte des avantages LMNP
La requalification en location vide entraîne automatiquement la perte de tous les avantages fiscaux du statut LMNP/LMP. Les conséquences sont considérables :
Changement de catégorie d’imposition
- Vos revenus ne sont plus imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) mais dans celle des revenus fonciers
- Vous perdez le bénéfice de l’abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC
- Vous ne pouvez plus amortir votre bien ni votre mobilier
- Vous ne pouvez plus déduire certaines charges spécifiques au meublé
Impact fiscal sur l’année en cours et les années antérieures
Si le contrôle fiscal révèle que votre location ne respectait pas la liste du mobilier obligatoire depuis plusieurs années, l’administration peut redresser vos déclarations sur les 3 dernières années.
Comment éviter les sanctions ?
La sécurisation de votre location meublée passe par quelques réflexes simples mais rigoureux.
Vérification préalable systématique
Avant la mise en location, utilisez la checklist des 11 catégories d’équipements obligatoires et vérifiez physiquement la présence de chaque élément. Ne vous contentez pas d’une vérification mentale : imprimez la liste, parcourez le logement équipement par équipement, et cochez chaque case.
Si un équipement manque, ne vous dites pas « je le rajouterai plus tard » ou « ce n’est pas si important ». Complétez immédiatement l’équipement manquant. Un investissement de quelques dizaines ou centaines d’euros vous évite des milliers d’euros de redressement potentiel.
Qualité et adéquation des équipements
La loi impose non seulement la présence des équipements, mais aussi leur caractère fonctionnel et adapté. Un réfrigérateur de 50 litres pour un T3 destiné à 4 occupants peut être considéré comme insuffisant, même s’il figure techniquement dans l’inventaire. De même, un matelas affaissé ou des plaques de cuisson défectueuses ne remplissent pas l’obligation légale.
Appliquez un principe simple : mettriez-vous vous-même votre enfant ou un proche dans ce logement ? Si la réponse est non, c’est que quelque chose manque ou n’est pas en état suffisant.
Inventaire détaillé et photographique
Réalisez un inventaire exhaustif et précis, annexé à l’état des lieux. Ne vous contentez pas de mentions génériques (« vaisselle » ou « mobilier de cuisine »). Détaillez quantités, marques, états. Cet inventaire protège les deux parties et constitue votre meilleure défense en cas de contentieux.
Complétez cet inventaire par des photos datées de chaque pièce et de chaque équipement principal. En cas de contrôle fiscal ou de litige avec un locataire, ces photos constituent des preuves objectives difficiles à contester. Stockez ces photos de manière sécurisée (cloud, disque dur externe) et conservez-les pendant toute la durée de possession du bien.
Actualisation régulière de l’équipement
Le mobilier s’use. Un logement conforme au moment de la mise en location peut ne plus l’être 5 ans plus tard si des équipements se sont détériorés et n’ont pas été remplacés. Effectuez une vérification annuelle de l’état du mobilier, idéalement entre deux locations ou lors des visites de contrôle.
Renouvelez préventivement les équipements vétustes avant qu’ils ne deviennent des sources de litige. Le coût d’un matelas ou d’une poêle neuve est infiniment inférieur au coût d’un contentieux ou d’une mauvaise réputation en ligne.
Conservation des justificatifs d’achat
Conservez précieusement toutes les factures d’achat de mobilier et d’équipement. Ces factures servent trois objectifs :
- Prouver votre conformité en cas de contrôle (vous pouvez démontrer que vous avez bien acheté tous les équipements requis)
- Calculer la vétusté en cas de litige sur le dépôt de garantie
- Déduire fiscalement ces achats si vous êtes au régime réel
Classez ces factures par catégorie d’équipement et par date d’achat, dans un dossier physique ou numérique dédié à chaque bien loué.