Confiez la création de votre SCI à un spécialiste de l’immobilier locatif

Créer une SCI suppose de réaliser une immatriculation pour lui conférer une existence juridique. Cette formalité passe obligatoirement par le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Si la dématérialisation facilite certaines démarches, elle introduit également des spécificités techniques qu’il convient de bien appréhender.

Voir sur ce point notre guide de l‘immatriculation d’une SCI. 

L’accompagnement d’un juriste spécialisé est souvent à cette étape une garantie pour une création rapide et surtout parfaitement conforme à vos objectifs. Faites-vous accompagner si vous avez des doutes !

L’immatriculation d’une SCI doit impérativement se faire via le Guichet Unique des entreprises de l’INPI. C’est donc forcément une démarche dématérialisée. 

Vous pouvez toutefois la confier à des professionnels pour vous aider !

Le coût des formalités de création d’une SCI familiale est le même que toute SCI (sauf montage complexe). Et selon les interlocuteurs que vous choisissez et les services associés, ce coût peut varier entre 500 € et 2 000 €. 

Créer une SCI après avoir acquis un bien immobilier reste parfaitement réalisable. Cette démarche, appelée apport en nature, consiste à transférer la propriété du bien vers la société nouvellement constituée. Le propriétaire reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles à la valeur apportée.

L’opération nécessite plusieurs formalités spécifiques. Une publication foncière doit être effectuée pour rendre l’apport opposable aux tiers. Le notaire intervient obligatoirement pour constater le transfert de propriété et procéder aux démarches d’enregistrement.

Attention aux implications fiscales : si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition, une plus-value pourra être imposée. Les droits de préemption doivent également être purgés, donnant priorité à la commune pour acquérir le bien pendant deux mois.

Bien que cette solution offre une flexibilité patrimoniale intéressante, la création d’une SCI après achat du bien génère des coûts supplémentaires comparée à une acquisition directe par la SCI.

Voir aussi notre Guide de la SCI.

La forme juridique de la SCI autorise expressément l’association entre parents et enfants, même mineurs. Votre enfant devient alors un associé à part entière avec les mêmes droits et obligations que tout autre membre de la société civile immobilière.

Plusieurs conditions encadrent cette démarche. L’enfant mineur doit effectuer un apport au capital social, qu’il soit en numéraire ou en nature. Les deux parents doivent donner leur accord pour cet apport lorsque l’enfant est sous autorité parentale.

La responsabilité constitue un point d’attention majeur. Votre enfant reste indéfiniment responsable des dettes sociales proportionnellement à sa participation au capital. Les banques peuvent également se montrer plus prudentes pour octroyer un crédit à une SCI comptant des associés mineurs.

Certains actes importants nécessiteront l’autorisation du juge des tutelles, notamment la vente d’un bien si le prix est distribué entre les associés. Cette protection vise à préserver les intérêts de l’enfant mineur dans toutes les décisions stratégiques de la société.

Une société civile immobilière (SCI)a obligatoirement un extrait Kbis qui récapitule les principales caractéristiques de la société. Vous le recevez après avoir réaliser votre demande d’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS). 

Le délai d’envoi du Kbis varie et peut prendre jusqu’à 15 jours quand votre formalité est enregistrée sans rejet. Pour ce faire, il vous faut déposer un dossier parfaitement complet avec tous les justificatifs demandés. 

Il s’agit de la même démarche que pour toute SCI. En cas d’association avec des enfants mineurs, des étapes supplémentaires s’ajoutent (voir la question dédiée). 

Nous éveillons votre attention sur ce point, il est tout à fait possible de « créer seul » sa SCI familiale. La démarche est cependant complexe et suppose de respecter scrupuleusement chaque étape du formulaire en ligne de l’Inpi. 

Attention par exemple à la rédaction de l’objet social de la SCI. Celui-ci ne doit pas être ambigu. Mais il doit malgré tout être suffisamment large pour offrir une certaine souplesse dans le temps, notamment quand surviendra peut-être un démembrement ou de la mise en location. 

Et surtout, il convient de s’assurer que les statuts de votre SCI sont bien conformes à votre projet et décrivent bien les droits et obligations de l’ensemble des parties composant la SCI. Soyez vigilants sur cette rédaction, ces statuts doivent refléter fidèlement le fonctionnement que vous avez retenu pour votre SCI.

L’oubli de certaines clauses peut entraîner des vices de forme. Mais au-delà, il faut surtout penser à certaines mentions essentielles au fonctionnement de la société, même si elles ne sont pas obligatoires. Typiquement, pensez à définir les modalités de vote et de consultation des associés, en indiquant le quorum nécessaire et la majorité requise pour valider une décision.

Voilà qui peut éviter bien des complications en cas de désaccord des associés.

Si vous cherchez une solution simple pour sécuriser la rédaction de vos statuts, nos juristes spécialisés vous accompagnent et personnalisent vos statuts au regard des spécificités de votre projet. Consultez-les !