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Amarris Immo appartient à Amarris, groupe d’expertise comptable né en 1999, pionnier de la comptabilité en ligne et comptant 15 bureaux de proximité en France.
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Considéré comme un cabinet de référence par nos pairs, nous avons également formé plus de 1 000 professionnels aux enjeux de la fiscalité LMNP.
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Mieux comprendre la SARL familiale immobilière
Rappel sur la SARL et la SARL de famille : définition
Une SARL classique est une structure juridique où la responsabilité des associés se limite à leurs apports.
Pour la démarrer, la société requiert un minimum de deux personnes : morales ou physiques et un capital social minimum de 1 €.
La particularité d’une SARL familiale réside dans sa composition. Parents et enfants, époux ou partenaires de PACS, comme son nom l’indique, les associés de la SARL partagent souvent leurs patronymes ou leurs arbres généalogiques.
Quelles sont les caractéristiques de la SARL de famille ?
Pour constituer une SARL familiale, les associés doivent respecter plusieurs critères essentiels :
- exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Ainsi, les professions libérales ne peuvent pas opter pour ce statut ;
- être au moins 2, exclusivement liés par des liens familiaux directs (ne dépassant pas le deuxième degré) ou d’alliance. Elle peut donc être créée entre des parents et leurs enfants, des partenaires de mariage ou de PACS, des grands-parents et leurs petits-enfants (à condition qu’ils soient frères et sœurs). Par conséquent, un couple en concubinage ou des cousins ne pourront pas monter une SARL familiale.
Combien coûte la création d’une SARL de famille ?
La constitution d’une SARL familiale nécessite un budget minimum de 250 à 300 € pour les frais obligatoires, comme pour une SARL classique.
Ces frais couvrent :
- l’annonce légale : entre 147 et 171 € selon votre département ;
- les frais d’immatriculation au registre du commerce : 37,45 € ;
- l’inscription au registre des bénéficiaires effectifs : 23 €.
Si vous souhaitez être accompagné par un professionnel (ce que nous vous conseillons), il faudra bien évidemment y ajouter ses honoraires. Cette prestation garantit une rédaction des statuts adaptée à votre projet familial.
Quelles règles juridiques dans une SARL de famille ?
Dans ce type de structure, un gérant est obligatoirement désigné. Il peut être membre ou non de la famille. C’est le gérant qui prend les décisions courantes tandis que les choix importants nécessiteront le vote des associés.
Les droits de vote sont proportionnels aux parts sociales détenues. Par exemple, un associé possédant 40% des parts dispose de 40% des voix lors des assemblées générales.
L’un des avantages de la SARL de famille est la possibilité d’anticiper les successions, c’est un format très avantageux pour les héritiers, car la plus-value est exonérée d’impôt. Mais attention, pour que cela soit possible l’associé doit céder la totalité de ses parts à un membre de sa famille. Si non, nous ne sommes plus dans le cadre d’une SARL familiale. Ainsi, un associé ne peut pas vendre ses parts à quelqu’un d’extérieur à la cellule familiale.
Quel est le régime fiscal et social correspondant au statut de SARL de famille ?
C’est son régime fiscal qui constitue un de ses principaux atouts. En effet, a contrario d’une SARL payant l’impôt sur les sociétés (IS), sur option, elle peut relever du régime d’impôt à l’IR (impôt sur les revenus). Chacun des associés paie un impôt en fonction des bénéfices qu’il touche.
L’une des spécificités est que lorsque la société est en déficit il est possible de diminuer son impôt sur le revenu, car les déficits sont imputés sur la totalité des revenus de l’associé.
Les gérants majoritaires sont affiliés au régime des travailleurs non-salariés. Qu’ils aient acté ou non la distribution des bénéfices, leurs cotisations sociales sont calculées sur la base du quote-part du résultat leur revenant.
Quels sont les avantages et les inconvénients dans le fonctionnement d’une SARL de famille ?
Les avantages de la SARL de famille :
- Choix de l’impôt sur le revenu sans limitation dans le temps
- Responsabilité limitée aux apports
- Exonération de plus-value lors de la cession de parts sociales
- Report de l’amortissement pour générer des loyers nets d’imposition pour les Loueurs en Meublé Non professionnel (LMNP)
- Régime des plus-values immobilières des particuliers pour les Loueurs en Meublé Non professionnel (LMNP)
- Capital social minimum à partir de 1€
Les inconvénients de la SARL de famille :
- Obligation d’avoir un lien de parenté entre associés
- Impossibilité de décompter la rémunération du gérant lorsqu’on choisit l’IR
- Selon le niveau de revenu, l’imposition à l’IR peut être un inconvénient
La vocation principale de la SARL de famille est d’aller vers une succession progressive dans des conditions fiscales avantageuses. Grâce notamment à la technique du démembrement en donnant la nue-propriété des parents aux enfants, les parents se réservant l’usufruit (et continuant à percevoir les loyers).
Dans ce cas, le montant des droits de succession sera généralement très peu élevé puisque calculé sur un montant forfaitaire en fonction de l’âge auquel vous procédez à la donation.
Confier la constitution et la gestion comptable de votre SARL de famille, à votre expert-comptable Amarris Immo, c’est vous décharger de toutes les démarches juridiques, administratives et donc sécuriser votre activité LMNP.
Quelles démarches pour créer une SARL de famille ?
Voici les étapes à suivre pour la constitution de votre SARL familiale :
Etape 1 : rédiger les statuts de la SARL, ils précisent notamment la capital social, la répartition des parts entre associés, les modes de prises de décision, etc.
Pour cette étape, nous vous conseillons d’être accompagné par un spécialiste qui saura vous alerter sur les points de vigilance lors de la rédaction des statuts.
Etape 2 : déposer son capital social.
Etape 3 : publier l’avis au journal d’annonces légales (à noter que cette formalité a un coût, comptez entre 150 et 200 euros).
Etape 4 : immatriculer sa SARL sur le site de l’INPI.
Etape 5 : choisir l’option du régime fiscal de la SARL auprès des impôts.
Ces différentes opérations peuvent apparaître complexes si vos connaissances comptables et administratives sont limitées. Si vous avez besoin d’être accompagné pour les effectuer sans stress, contactez un membre de notre équipe Amarris Immo.
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Ils ont choisi Amarris Immo pour leur déclaration de revenus locatifs
mai 2025
Et voilà une déclaration d’impôts bouclée. Merci Amarris, vos guides pratiques portent bien leur nom. Simples, explicites et pédagogiques c’est une véritable aide. quel plaisir d’être accompagné comme si vous saisissiez le clavier à notre place. BRAVO cela s’appelle du professionnalisme et oui en 2025 cela existe encore MERCI à l’équipe.
Thierry Rebours
mai 2025
Très satisfaite de l’aide apportée par l’équipe d’Amarris pour ma déclaration d’impôts. Leur travail me soulage d’un poids et d’un stress considérable. Je regrette seulement de ne pas avoir fait appel à leur service plus tôt.
Sophie de Carne
septembre 2025
Je suis vraiment satisfaite des services proposés par Amarris Immo. Réactivité et résultats sont au rendez vous. Suivi et contact efficaces, ainsi que l’amabilité du personnel. Je conseille les yeux fermés.
Catherine Mondesir
octobre 2025
Je remercie Mme Johane LEDOUX pour son professionnalisme exemplaire et la qualité de ses explications en matière comptable et fiscale. Sa disponibilité et sa courtoisie ont grandement facilité ma compréhension de ces sujets complexes.
Marcel Lucas
En savoir plus sur la SARL de famille
Nos fiscalistes et spécialistes de fiscalité immobilière vous partagent leurs conseils sur la SARL de famille. Parmi les questions récurrentes des investisseurs, le choix du statut juridique est une préoccupation majeure. Alors SCI ou SARL familiale ? La suite en vidéo…
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FAQ sur la création d’une SARL de famille
Comment créer une SARL de famille ?
La création d’une SARL de famille suit un processus identique à celui d’une SARL classique. Deux particularités distinguent le procédé : mentionner le caractère familial dans les statuts et cocher la case correspondante lors de la demande d’immatriculation.
Le dépôt du capital social s’effectue auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat. Le montant reste bloqué jusqu’à l’obtention de l’extrait Kbis de la société.
L’avis de constitution dans un journal d’annonces légales coûte entre 147 et 171 euros. Cette formalité administrative rend la création opposable aux tiers et reste obligatoire pour finaliser l’immatriculation.
La dernière étape consiste à déposer votre dossier sur le guichet unique de l’INPI. N’oubliez pas de notifier votre option fiscale au service des impôts avant l’ouverture du premier exercice pour bénéficier du régime spécifique de la SARL familiale.
Pour nos loueurs qui choisissent cette forme juridique, nous vous proposons une constitution clé en main. Notre juriste vous propose un projet de statuts et prend en charge toutes les étapes de la constitution.
SARL de famille ou SCI : quelle forme juridique choisir ?
Le choix entre la SARL de famille et la SCI dépend principalement de votre stratégie d’investissement. La SARL familiale convient à la location meublée tandis qu’à l’inverse, la SCI est plutôt réservée à la location nue.
La SARL exige une rigueur comptable accrue tandis que la SCI autorise une gestion plus souple, particulièrement sous le régime de l’IR. Un investisseur prêt à consacrer du temps à l’administration de son bien s’orientera naturellement vers la SARL de famille.
En effet, en SCI si vous détenez des biens meublés vous êtes contraint de passer à l’imposition sur les sociétés (sauf si les revenus locatifs meublés représentent moins de 10% du CA), ce qui n’est pas toujours favorable.
Est-il obligatoire d’avoir un comptable pour une SARL de famille ?
La loi n’impose pas le recours à un expert-comptable pour une SARL de famille. Le gérant peut légalement tenir lui-même la comptabilité de sa société. Cela demande néanmoins une maîtrise des normes comptables et une rigueur administrative sans faille.
A ce sujet, consultez notre offre de comptabilité dédiée.
SARL de famille : faut-il choisir une imposition à l’IR ou l’IS ?
En principe, c’est l’impôt sur les sociétés (IS) qui s’applique en SARL. Sur option et pour les 5 premiers exercices seulement, les associés ont la possibilités d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, l’imposition sur le revenu permet une transparence fiscale : les bénéfices sont directement taxés chez les associés selon leur tranche marginale d’imposition. Cette possibilité s’avère particulièrement adaptée aux structures générant des revenus modérés.
Le choix de l’impôt sur les sociétés prend tout son sens pour les sociétés dégageant des profits conséquents. Le taux fixe de 25% permet une optimisation fiscale, notamment lors du réinvestissement des bénéfices dans l’acquisition de nouveaux biens immobiliers.
Arbitrer entre IR ou IS n’est jamais simple. Cette décision s’analyse lors de la constitution et il faut pour se faire analyser la situation fiscale de chaque associé. Vous avez un doute ? Nos conseillers vous éclairent !