L’immatriculation d’une SCI (Société civile immobilière) est une étape obligatoire pour officialiser son existence légale. La démarche s’effectue exclusivement via le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle). Dématérialisée, elle simplifie certaines procédures, mais ajoute des subtilités à maîtriser. À travers ce guide illustré, Amarris Immo vous accompagne étape par étape pour immatriculer votre SCI.
Société civile immobilière : définition et cadre légal
La SCI est une structure juridique gérant un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se compose d’au moins deux personnes, physiques ou morales. Chaque associé possède des parts sociales proportionnelles à son apport initial (1).
Avec ou sans lien familial, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales. Leur patrimoine personnel peut être engagé pour couvrir les obligations financières de la société, proportionnellement à leur participation dans le capital social, sans solidarité, sauf disposition contraire des statuts.
Point de vue : attention, ce choix de forme juridique doit être mûrement réfléchi !
Aurélie Templé, directrice générale d’Amarris Immo et spécialiste de l’investissement locatif, le rappelle : « La SCI n’est pas un outil de défiscalisation. Si notre objectif c’est de réduire ses impôts, on ne répondra pas à cet objectif en choisissant cette forme juridique. Comme son nom l’indique, la SCI héberge exclusivement une activité immobilière de gestion et de location immobilière. Nous ne sommes pas dans une activité d’achat en revente puisque cette structure est une société civile. Elle n’a pas eu lieu d’avoir une activité commerciale à l’intérieur. Et d’ailleurs si on avait une activité commerciale notamment d’achat revente on s’exposerait à une requalification fiscale. »
Pour rappel, les avantages d’une SCI en immobilier
Elle est particulièrement intéressante dans la perspective d’une :
- Simplification de votre gestion ;
- Transmission de patrimoine : il est toujours plus facile de transmettre 30% d’une société que 30% d’un patrimoine immobilier ;
- Mise en commun de fonds.
=> Vous hésitez encore sur la forme juridique à adopter ? Faites le point lors d’un appel gratuit avec un conseiller Amarris Immo.
L’immatriculation d’une SCI
L’immatriculation de la SCI au RCS (Registre du commerce et des sociétés) est obligatoire pour assurer la validité de ses actes, mais aussi la protection juridique de ses associés.
Sans immatriculation, la SCI est considérée comme une société en participation sans personnalité morale. Conséquences :
- Ses statuts sont inapplicables.
- Ses associés peuvent être tenus personnellement responsables des actes accomplis au nom de la société.
- Impossibilité d’ester en justice pour défendre ses intérêts, comme engager une procédure d’expulsion d’un locataire ou signer un bail.
- Domiciliation provisoire au domicile du représentant légal : cochez « Oui », si vous souhaitez établir le siège de la société à l’adresse du dirigeant locataire. Aucune domiciliation provisoire n’est nécessaire, si vous êtes propriétaire.
- L’entreprise est-elle créée sans exercer d’activité ? Cochez « Non », si l’activité de l’entreprise commence immédiatement après la création.
- L’établissement principal désigne le lieu où l’entreprise exerce son activité. Dans une SCI, il correspond généralement à l’adresse du siège social, mais cela peut varier selon les spécificités de l’activité.
Enfin, le défaut d’immatriculation peut être assimilé à du travail dissimulé. Ce délit expose les associés et le représentant légal à des sanctions pénales, notamment des amendes ou des peines d’emprisonnement.
Si vous avez le moindre doute sur le choix du mode d’investissement locatif, de vos obligations et démarches, prenez conseil avant d’entamer une démarche d’immatriculation. Validez votre projet d’investissement avec un professionnel avant de vous lancer pour éviter toute erreur d’aiguillage toujours complexe à corriger après coup.
Nos conseillers en fiscalité immobilière se tiennent à votre disposition pour un 1er RDV gratuit et sans engagement.
Comment faire pour immatriculer une SCI sur le guichet unique de l’INPI ?
Formalités préalables à l’immatriculation de la SCI au Greffe :
Avant l’immatriculation d’une SCI, des formalités sont nécessaires pour assurer son existence juridique :
- Rédiger les statuts de la SCI pour définir les règles de fonctionnement de la SCI.
- Ouvrir un compte bancaire dédié (facultative).
- Définir, puis déposer le capital social.
- Publier une annonce légale dans un journal habilité du département du siège social
Découvrez notre guide pratique pour tout savoir sur la création d’une SCI !
Immatriculer sa SCI sur le guichet unique de l’INPI : tuto pas à pas
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, toutes les formalités de création, modification ou cessation d’entreprises, dont l’immatriculation des SCI, s’effectuent via le Guichet unique de l’INPI. Ce portail électronique remplace les CFE (Centres de formalités des entreprises), comme les dépôts au greffe, avec pour objectif de réduire les délais de traitement des dossiers (2).
1. Connexion au portail INPI
Rendez-vous sur le site officiel du Guichet unique de l’INPI. Préférez l’identification via « FranceConnect + » pour plus de sécurité.
Vous devez vous connecter à L’Identité Numérique de La Poste pour utiliser ce service d’authentification en ligne. La création du compte prend un peu de temps lors de la première utilisation, mais les démarches suivantes sont simplifiées.
2. Lancement de la procédure d’immatriculation
Une fois connecté, cliquez sur « Déposer une formalité de création d’entreprise ».
Choisissez « Créer une entreprise ».
Une page intermédiaire s’affiche, notamment pour vous indiquer les pièces justificatives requises.
3. Choix de la forme juridique
Contrairement à un simple groupement de professionnels, une SCI possède une personnalité juridique propre, des obligations et des droits différents de ceux de ses associés.
Sélectionnez « Personne morale ».
Une personne morale, c’est tout simplement une entité (comme une société) reconnue par la loi comme une personne à part entière. Elle peut donc avoir des droits et des devoirs, signer des contrats, posséder des biens…
Dans le cas d’une SCI, cela vous permet de séparer le patrimoine de la société de celui des associés. Cela veut dire que les biens immobiliers appartiennent à la SCI, et non directement aux personnes qui l’ont créée. Ainsi, chaque associé protège son patrimoine personnel et peut gérer plus facilement les biens communs (achat, location, succession, etc.).
Ensuite vous sélectionnez la SCI :
Vous poursuivez en vous laissant guider par l’immatriculation de la SCI en ligne sur le Guichet unique :
Puis cochez non quand nécessaire :
4. Saisie des informations relatives à la SCI
Nommer le brouillon vous sert à retrouver votre demande d’immatriculation sur votre espace sur le Guichet unique. C’est une étape obligatoire et cela vous sera bien utile pour retrouver plus tard votre Dossier d’immatriculation dans votre espace.
Quant à la « dénomination », elle correspond au nom de votre SCI.
Description de la personne morale
Vous devez reprendre stricto sensu l’objet social indiqué sur les statuts de la SCI. N’hésitez pas à faire un copier-coller depuis le document.
⚠️ Attention ! Une erreur au niveau de l’objet social ou de la dénomination peut entraîner un refus d’immatriculation.
Il vaut mieux sélectionner la durée de vie maximale suggérée : 99 ans. Le prolongement de l’existence d’une société requiert des démarches lourdes à effectuer 1 an en amont. Faute de quoi, la société est dissoute et radiée.
À la question « L’entreprise s’inscrit-elle dans une démarche d’économie sociale et solidaire ? », cochez « Non ». Les SCI ne relèvent jamais de l’ESS. Ce ne sont pas non plus des sociétés à mission.
Le capital social est systématiquement fixe. Déterminer un montant en adéquation avec vos projets d’investissement est fondamental pour gagner en crédibilité auprès des institutions financières ou des partenaires. L’expert-comptable spécialisé en création de SCI est le professionnel à contacter pour définir le montant adéquat, selon votre situation.
Indiquez que la société ne résulte pas d’une scission ou d’une fusion, si la SCI est créée en « ex nihilo », c’est-à-dire sans aucune base préexistante, avec des nouveaux associés.
La SCI est nécessairement soumise à la déclaration obligatoire des bénéficiaires effectifs. Vous devez donc les renseigner dès la demande d’immatriculation :
A noter : le bénéficiaire effectif, c’est la vraie personne (et non une entreprise) qui se trouve derrière une société et qui en tire réellement profit, cela peut être le gérant de la SCI.
Concrètement, c’est quelqu’un qui :
- possède plus de 25 % du capital ou des droits de vote, directement ou par l’intermédiaire d’autres sociétés,
ou - a un pouvoir de contrôle sur les décisions importantes de la société.
Pour une SCI, connaître le bénéficiaire effectif permet de savoir qui dirige réellement la société et profite de ses biens.
Structure de l’entreprise
Suivez les instructions selon votre situation :
- Domiciliation provisoire au domicile du représentant : cochez « Oui », si vous souhaitez établir le siège de la société à l’adresse du dirigeant locataire. Aucune domiciliation provisoire n’est nécessaire, si vous êtes propriétaire.
ℹ️ Bon à savoir : un propriétaire ne peut pas refuser la domiciliation d’une SCI au domicile de son locataire, mais cela reste une solution provisoire (limitée à 5 ans).
- L’entreprise est-elle créée sans exercer d’activité ? Cochez « Non », si l’activité de l’entreprise commence immédiatement après la création.
- L’établissement principal désigne le lieu où l’entreprise exerce son activité. Dans une SCI, il correspond généralement à l’adresse du siège social, mais cela peut varier selon les spécificités de l’activité.
Nom de domaine internet de la société
Cette partie se destine davantage aux sociétés commerciales. Vous n’avez donc pas à vous en préoccuper pour finaliser votre dossier d’immatriculation de SCI.
Publication légale
C’est le moment d’indiquer la date, le support et le lien (facultatif) de la publication de l’annonce légale. Vous devrez téléverser l’attestation de dépôt ultérieurement.
5. Déclaration des personnes concernées
L’ensemble des associés d’une SCI doit figurer sur l’extrait Kbis. C’est un peu fastidieux lorsque votre SCI comprend de nombreux associés, mais il faut donc compléter toutes les informations requises pour chaque associé, en plus du gérant.
1. Remplir une description pour chaque personne physique. Pensez à I’indiquer si celle-ci fait partie des bénéficiaires effectifs. C’est une obligation légale !
ℹ️ Bon à savoir : Une personne est considérée comme bénéficiaire effectif quand elle :
- Détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la SCI.
- Exerce un contrôle sur la société par d’autres moyens (influence les décisions stratégiques ou contrôle les organes de direction).
- À défaut, c’est le gérant de la SCI qui est désigné comme personne effective.
Il est inutile de renseigner un titre dans la description d’une personne physique. Le pseudonyme peut être renseigné dans le cas de certaines entreprises commerciales.
Le numéro de Sécurité sociale des associés est requis, mais cela n’a aucune incidence sur leur couverture sociale.
2. Indiquer les informations d’identification de l’entreprise pour les personnes morales associées, puis décrire son mandataire (représentant légal).
Description du rôle :
Description du mandataire :
Sélectionnez « Je ne trouve pas mon adresse exacte » pour la renseigner manuellement, si la formulation proposée par le formulaire ne correspond pas exactement à celle des statuts de la SCI.
6. Établissements
Vous n’avez besoin de renseigner ni l’enseigne ni le nom commercial qui sont des informations propres aux sociétés commerciales. L’adresse de l’établissement correspond au siège déjà renseigné.
Le début d’activité doit être à plus ou moins 30 jours de l’immatriculation. Sa description correspond à l’objet social des statuts.
Sélectionnez « Activités de services », « Location », puis « Location de biens immobiliers ».
En catégorisation 4, renseignez la typologie de biens :
- « Location de terrains et autres biens immobiliers loués nus – à titre non professionnel ».
- « Loueur en meublé non professionnel », s’il s’agit de LMNP (Location en meublé non professionnel).
- « Location de logements meublés – à titre professionnel », si c’est une LMP (Location en meublé professionnel).
Pour « L’origine », sélectionnez « création », puisqu’il ne peut pas s’agir de reprise d’une activité commerciale.
7. Bénéficiaires effectifs
Ici, les identités des bénéficiaires effectifs apparaissent de manière automatique (à condition que la case dédiée ait bien été cochée au moment de saisir les informations des associés).
⚠️ Attention ! La date d’entrée correspond à la date de signature des statuts et non à la date de dépôt.
À l’étape « Modalités de contrôle », indiquez les parts de détention du capital de chaque associé. Voici comment remplir le formulaire dans le cas le plus courant : deux personnes physiques, chacune en possession de 50 % du capital :
Cochez « Détention directe de parts », si vous détenez les parts sociales en votre nom propre. La « Détention indirecte de parts » concerne les personnes morales, associées via une société comme une holding ou une indivision.
8. Choix des options fiscales
Sélectionnez le régime d’imposition des bénéfices :
- « Revenu foncier » correspond à l’IR (Impôt sur le revenu).
- « Régime d’imposition à l’IS » correspond à Impôt sur les sociétés.
9. Téléchargement des pièces jointes
Les documents indispensables à télécharger sont les suivants :
- Les statuts.
- L’attestation de domiciliation.
- L’attestation de parution de l’avis de création de la société dans un journal de publication d’annonces légales, document similaire à l’exemple ci-dessus.
Certaines pièces justificatives concernent les associés :
- L’extrait Kbis pour un associé personne morale.
- Pièces d’identité et déclaration de non-condamnation pour les personnes physiques (pièce d’identité = carte ou copie du passeport).
ℹ️ Bon à savoir : il est possible de déléguer l’immatriculation INPI à un prestataire tel que votre expert-comptable Amarris Immo. Dans ce cas, votre mandataire doit téléverser la procuration que vous lui aurez fournie, avec sa pièce d’identité.
Vous avez besoin d’échanger avec un conseiller sur vos démarches ?
Il est important d’ajouter le justificatif de nomination du gérant de la SCI quand cela n’apparaît pas dans les statuts. Aucun champ spécifique n’y étant dédié, pensez à le télécharger dans les « pièces supplémentaires ».
10. Observations et correspondance
Concernant la personne avec qui l’INPI peut correspondre de manière habituelle, plusieurs options sont possibles :
- La SCI elle-même.
- Le mandataire assurant la démarche d’immatriculation.
- Toute autre personne (gérant, associé, etc.).
11. Récapitulatif
À ce stade, vous pouvez vérifier, et modifier si nécessaire, toutes les informations saisies.
12. Validation et paiement
Le système génère une synthèse téléchargeable en PDF, dès la validation du dossier. Il faut ensuite signer la formalité, avant de procéder au paiement : via un éventuel compte préalablement enregistré dans le Guichet unique, ou par carte bancaire.
Vous pouvez suivre l’avancement du traitement de la demande d’immatriculation grâce à un historique. Lorsque celle-ci est validée, la plateforme de suivi se présente ainsi :
Quel est le prix de l’immatriculation d’une SCI
En 2025, les frais d’immatriculation au greffe s’élèvent à 66,88 € TTC (58,85 € TTC pour les émoluments du greffe, 8,03 € TTC pour le dépôt des actes). La déclaration des bénéficiaires effectifs coûte 21,41 € TTC.
À ces frais incompressibles, peuvent s’ajouter les honoraires d’un prestataire à qui vous déléguez l’immatriculation de votre SCI.
Délais d’immatriculation d’une société civile immobilière
Le délai de traitement de dossier sur le guichet unique de l’INPI varie de 1 à 8 jours ouvrés. Après validation de votre dossier par le greffe du tribunal de commerce, vous recevrez l’extrait Kbis de votre SCI, attestant de son existence juridique dans un délai de deux semaines suivant l’immatriculation (3).
Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour la création et l’immatriculation d’une SCI ?
Un expert-comptable est une sécurité pour la création et l’immatriculation de votre SCI. Grâce à son expertise juridique, comptable et fiscale, il vous guide dans le choix du régime fiscal, la rédaction des statuts, la gestion des obligations légales, etc. Il répond à toutes vos questions de manière pertinente.
Ce professionnel optimise également votre fiscalité pour maximiser vos gains dans le respect des lois en vigueur. En déléguant ces démarches complexes, vous gagnez un temps précieux. Vous limitez votre responsabilité en cas d’erreur. Cet investissement est un gage de conformité, de pérennité et d’une gestion optimale de votre patrimoine immobilier.
Chez Amarris Immo, profitez d’un accompagnement expert personnalisé :
- Un expert-comptable spécialisé en SCI vous est dédié.
- Une permanence téléphonique pour répondre à toutes vos questions.
- Un accompagnement 360° sur mesure : comptable, juridique, fiscal, TVA, etc.
- Une assistance en cas de contrôle fiscal.
A noter, suite à la création d’une SCI en ligne, vous allez recevoir des courriers qui ne sont pas à proprement parler des arnaques mais des services facultatifs dont l’intérêt et les procédés sont plus que discutables. Les précautions prendre à suivre dans notre vidéo dédiée :
L’immatriculation d’une SCI, le conseil de nos experts immobiliers
L’immatriculation d’une SCI requiert une bonne compréhension des subtilités légales en plus d’une rigueur administrative (publication de l’annonce légale, contrat de domiciliation si nécessaire, acte de nomination, apports en numéraire, organisation des assemblées générales, etc.). La procédure dématérialisée sur le guichet unique de l’INPI est accessible à tous les investisseurs. Toutefois, la moindre erreur est susceptible de retarder le projet ou d’entraîner des surcoûts.
Chez Amarris Immo, nos experts-comptables spécialisés vous accompagnent pas à pas pour optimiser la gestion de votre SCI, dès les premières étapes de sa création.
Voir les avantages d’une SCI en immobilier, notre vidéo :
Sources :
(1) https://www.economie.gouv.fr/particuliers/societe-civile-immobiliere-comment-faire
(2) https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R61572
FAQ sur l’immatriculation d’une SCI
Quels sont les inconvénients de la création d’une SCI ?
La création d’une SCI implique des formalités administratives et des coûts (immatriculation, annonce légale, rédaction des statuts, etc.). Sa gestion comptable peut être contraignante, notamment si la SCI est soumise à l’IS. La responsabilité des associés est illimitée : en cas de dettes, leur patrimoine personnel peut être engagé.
Comment savoir si ma SCI est immatriculée ?
Une SCI est officiellement immatriculée lorsqu’elle obtient son extrait Kbis. Ce document est délivré par le greffe du tribunal de commerce. Consultez l’état d’avancement de votre formalité sur le site du Guichet unique de l’INPI depuis votre espace personnel pour savoir si votre SCI est immatriculée. Vous pouvez aussi demander un extrait Kbis auprès du greffe compétent pour le vérifier.
Où est enregistrée une SCI ?
Les SCI sont enregistrées au RCS (Registre du commerce et des sociétés) du greffe du tribunal de commerce du lieu de son siège social.
Quels sont les registres obligatoires pour une SCI ?
Une SCI doit tenir plusieurs registres obligatoires pour respecter ses obligations légales :
- Le registre des assemblées générales : pour consigner toutes les décisions prises collectivement par les associés.
- Le registre des bénéficiaires effectifs (obligatoire pour toute société inscrite au RCS) : cette obligation vise à identifier les personnes physiques qui contrôlent réellement la société. La déclaration peut s’effectuer simultanément avec les formalités de création.
- Le registre des mouvements de titres lorsque la répartition des parts sociales figure dans les statut. Ce document retrace chaque cession ou création de parts sociales. Le cas échéant, si des commissaires aux comptes sont nommés, leur lettre d’acceptation et leur inscription sur la liste officielle doivent être conservées.
Afin de vous aider à remplir ces obligations juridiques complexes, l’aide d’un expert-comptable immobilier spécialisé qui met à votre disposition son service juridique est souvent salutaire. Votre conseiller est là pour vous rappeler vos obligations en temps et en heure !
